Ngày 24/01/2022 vừa qua, Văn phòng Chủ tịch nước đã công bố Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật (Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự) vừa được thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội khóa XV (“Luật sửa đổi 9 luật”). Luật sửa đổi 9 luật sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2022.

Việc ban hành Luật sửa đổi 9 luật nhằm thực hiện yêu cầu thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước về xây dựng, hoàn thiện pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đời sống xã hội, nhất là trong điều kiện vừa phòng, chống dịch Covid-19, vừa phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời nhằm đáp ứng yêu cầu phát sinh từ thực tiễn liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản trị doanh nghiệp; công tác bảo vệ an ninh mạng, thi hành án dân sự; thực hiện chính sách xã hội hóa đầu tư vào hệ thống truyền tải điện quốc gia; khuyến khích đầu tư sản xuất và sử dụng phương tiện giao thông thân thiện với môi trường.

Tại bài viết này, Vietthink cập nhật và phân tích các sửa đổi quan trọng của Luật sửa đổi 9 luật đối với các quy định về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị tại Luật Đầu tư 2020 (i); và quy định sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2020) (ii). Trong đó, nhóm quy định liên quan đến sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở là nhóm các quy định rất được quan tâm và còn nhiều ý kiến thảo luận, quan điểm trái chiều trong suốt thời gian lấy ý kiến hoàn thiện dự thảo luật và ban hành luật vừa qua. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020), một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”. Theo quy định này, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (chưa được sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2020): Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.

Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (sau khi được sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2020): Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Thực tế thực thi quy định này gặp rất nhiều khó khăn bởi các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở (mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) vẫn không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Theo ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, quy định này chưa thống nhất với khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (i); và quy định tại các Điều 52, 57, 58 Luật Đất đai 2013 về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt (ii). Như vậy, điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 bỏ sót 2 trường hợp: Nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp mà không có đất ở) hoặc nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và không có đất ở). 

Khắc phục các vướng mắc, bất cập nêu trên, Luật sửa đổi 9 luật đã bãi bỏ điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 như sau:

(i) Khoản 4 Điều 3 Luật sửa đổi 9 luật bãi bỏ điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020: Việc bãi bỏ quy định này tại Luật Đầu tư 2020 và bổ sung quy định sửa đổi trực tiếp khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nhằm tạo tính thống nhất trong hệ thống các văn bản luật. Về kỹ thuật soạn thảo văn bản luật, cách quy định nêu trên tránh việc phải tiếp tục ghép quy định sửa đổi Luật Nhà ở trong Luật Đầu tư.

(ii) Điều 4 Luật sửa đổi 9 luật sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014  như sau: “Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: 

Quy định trên chi tiết hơn so với điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 như sau:

Thứ nhất, bổ sung làm rõ trường hợp Nhà đầu tư được thực hiện Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp có quyền sử dụng đất ở và đất khác, thì “đất khác không phải là đất ở” thuộc quyền sử dụng của Nhà đầu tư cần đảm bảo: (1) “đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đáp ứng điều kiện “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” theo Luật Đầu tư 2020; và (2) “phù hợp với đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, quy định mới này đã đảm bảo tính linh hoạt hơn so với điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và được kì vọng là sẽ giải quyết được các vướng mắc hiện nay. Quy định trên cũng đảm bảo sự kết nối với quy định của Luật Đầu tư, quy định khác của Luật Nhà ở và pháp luật về đất đai, bảo đảm sự minh bạch về thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, tiêu chí “đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” là một quy định chưa thực sự rõ ràng và có thể Nhà đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tiếp tục gặp vướng mắc, khó khăn trong việc thẩm định khả năng đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ý kiến này cũng đã được nêu tại Báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật sửa đổi 9 luật của Uỷ ban kinh tế Quốc hội khoá XV ngày 03/01/2022. 

Thứ hai, bổ sung làm rõ thời điểm, trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của dự án nhà ở có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, Điều 4 Luật sửa đổi 9 luật quy định rõ: Sau khi hoàn tất thủ tục được cấp chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, thì Nhà đầu tư mới thực hiện tiếp việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan.

Quy định này phần nào tháo gỡ được vướng mắc về các thủ tục đầu tư, đất đai do sự thiếu rõ ràng và chồng chéo của điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 với các quy định khác. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại e ngại rằng quy định này có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đi thu gom đất chưa phải đất ở, rồi chờ quy hoạch để trao đi đổi lại, bán thu lợi. Nhưng trái với quan điểm trên, HoREA lại cho rằng: Doanh nghiệp muốn đi mua đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (là UBND cấp tỉnh) mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất; đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013. Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không xảy ra tình trạng này [1].

Tuy nhiên trên thực tế, việc mua gom đất trên thị trường có thể được thực hiện thông qua rất nhiều phương thức khác nhau mà không nhất thiết phải thực hiện bởi chính Nhà đầu tư có dự án nhà ở. Vì vậy, chúng tôi thấy các dự báo và quan điểm của một số chuyên gia về việc cần tăng cường kiểm soát tình trạng thu gom đất nông nghiệp để chờ quy hoạch nêu trên là có cơ sở để xem xét, nhằm sớm đưa ra các biện pháp, quy định phù hợp để hạn chế, kiểm soát các rủi ro trên.