Để đưa vào thực thi các quy định mới tiến bộ của Luật Nhà ở 2014, các cơ quan có thẩm quyền đã nỗ lực ban hành các văn bản hướng dẫn nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình mua nhà ở của người nước ngoài, tạo điều kiện cho người nước ngoài có quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, đến nay, con số người nước ngoài mua được nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn so với mong đợi, phần lớn vì không có hướng dẫn thực hiện hoặc có hướng dẫn, nhưng các quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn.


Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, tới bao giờ mới thật sự thông thoáng?

Thứ nhất, liên quan đến đối tượng người nước ngoài được phép mua nhà ở:

Điều 159 Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở với điều kiện người nước ngoài phải đáp ứng được các quy định về nhập cảnh vào Việt Nam hoặc đáp ứng được quy định về giấy phép đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

Nếu chiếu theo Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Luật Đất đai 2003 thì quy định mới này là phù hợp. Tuy nhiên, khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại vô tình “bỏ qua” hướng dẫn quy định này, khiến cho nhiều đơn vị bối rối trong việc làm các thủ tục về sở hữu đối với người nước ngoài.

Thứ hai, liên quan đến quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam:

Theo quy định trước đây tại Khoản 7, Điều 9, Luật Đất đai 2003, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất là người sử dụng đất. Nghị Định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 cũng quy định cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử dụng phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 51/2009/NĐ-CP thì cá nhân nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở và có quyền sử dụng đất thuê với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất đai 2013 lại không có quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất. Trong khi, Luật Nhà ở 2014 lại cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở. Nghị định 99/2015/NĐ-CP thay thế toàn bộ Nghị định 51/2009/NĐ-CP nhưng lại không có quy định về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong trường hợp mua và sở hữu nhà ở. Từ thực tiễn tư vấn, các luật sư của Vietthink nhận thấy hiện nay, chưa có văn bản nào của cơ quan nhà nước hướng dẫn về vấn đề này. Đây là vấn đề thiếu sót lớn, cần sớm có hướng dẫn cụ thể.

Thứ ba, về khu vực người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở:

Đối với việc khu vực người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, Nghị định 99/2015/NĐ-CP vẫn chưa quy định cụ thể khu vực nào cần bảo bảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương để thông báo cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo sở xây dựng xác định danh mục cụ thể.

Tuy nhiên, trên thực tế đến nay, dù đã thực thi được gần một năm nhưng các danh mục này vẫn chưa được ban hành, và nhiều khả năng sẽ phải rất lâu các cơ quan hữu quan mới ban hành được các quy định hướng dẫn. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư dự án không thể biết dự án nhà ở thương mại của mình có được bán cho người nước ngoài hay không và rủi ro phải bồi thường thiệt hại nếu đã bán cho người nước ngoài rồi nhưng sau đó dự án bị xác định thuộc khu vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở.

Thứ tư, về cách tính số lượng nhà ở được phép bán cho người nước ngoài:

Nghị định 99/2015/NĐ-CP tuy đã qui định chi tiết Luật Nhà ở 2014 nhưng lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể cách tính nhà ở được phép bán cho người nước ngoài. Với cách tính số lượng nhà ở như quy định hiện nay, khi đi vào thực tế triển khai sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cả phía cơ quan quản lý nhà nước lẫn các chủ đầu tư. Ví dụ, làm thế nào để xác định địa bàn dân cư, làm thế nào xác định việc biến động dân cư trên địa bàn, làm thế nào để thống kê số lượng người nước ngoài mua nhà ở giai đoạn chưa được cấp giấy chứng nhận v.v… Ngoài ra, ở những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM có những khu vực, khu đô thị mới rất đông người nước ngoài sinh sống, chẳng hạn như tại Thành phố Hồ Chí Minh có khu Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7), tại Hà Nội có khu The Manor (Nam Từ Liêm)… thì tồn tại khả năng rất cao, các khu vực này sẽ vượt mức tối đa số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu. Khi đó sẽ phát sinh các hệ lụy về hạn mức, xin cho, nhũng nhiễu.

Thứ năm, về việc thanh toán tiền mua nhà ở của người nước ngoài:

Cuối cùng, người nước ngoài vẫn có thói quen vay ngân hàng, ít khi tự thanh toán toàn bộ tiền mua nhà. Trên thực tế, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có công văn hướng dẫn về vay mua nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, nhưng hiện nay, hầu hết các ngân hàng thương mại trong nước đều không có hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ về hoạt động cho vay này, mà chỉ có một số ít chi nhánh ngân hàng nước ngoài có. Tuy nhiên, các ngân hàng thường có yêu cầu về thủ tục, giấy tờ mà chủ đầu tư, người mua, đặc biệt là người nước ngoài khó đáp ứng được.

Tạm kết: Như vậy, việc gỡ bỏ những hạn chế đối với việc sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam là hành động tích cực. Tuy nhiên, để lượng tiền của người nước ngoài chảy vào thị trường bất động sản tại Việt Nam được nhiều hơn, các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải sớm có những giải pháp khắc phục triệt để những tồn tại nêu trên.

Xem bài kì 1 tại: Đây.
________________
LS. Đinh Tiến Hoàng - Công ty Luật Vietthink