Luật Thi hành án dân sự (THADS) năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015. So với Luật THADS năm 2008 thì Luật năm 2014 có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung nhằm tạo thuận lợi cho việc thi hành các bản án dân sự nói chung, đặc biệt là các bản án mà đối tượng phải thi hành là bất động sản.Tuy nhiên, việc thi hành án đối với các bản án dân sự liên quan đến bất động sản trong thời kỳ nào cũng luôn là một vấn đề khó khăn, phức tạp đối với các cơ quan thi hành án cũng như đối với các bên liên quan. Bởi vì bản thân bất động sản luôn có tính phức tạp hơn so với các đối tượng khác (tiền hoặc động sản…), đòi hỏi việc xác minh hiện trạng, định giá tài sản, xác định các đối tượng có quyền và lợi ích liên quan phải được tiến hành công phu, cẩn thận để tránh sai sót. Hơn nữa, ở Việt Nam từ trước đến nay, bất động sản (nhà cửa, đất đai, công trình kiến trúc…) luôn gắn chặt với quyền lợi của nhiều người, thậm chí nhiều thế hệ. Nhất là trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, các mối quan hệ lợi ích đó càng trở nên phức tạp.  
Qua thực tiễn tư vấn các vụ việc thi hành án dân sự liên quan đến bất động sản, chúng tôi nhận thấy có một số vướng mắc sau đây: 

• Các thông tin về tài sản phải thi hành án được mô tả trong các hồ sơ, tài liệu và bản án không giống với thực tế 

Đối với các tài sản là bất động sản được thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho quan hệ tín dụng, các thông tin về tài sản thường được ghi trong hồ sơ tài sản thế chấp (hợp đồng thế chấp, biên bản định giá tài sản…). Khi xét xử vụ tranh chấp, có nhiều trường hợp thẩm phán không tiến hành xác minh thực tế mà dựa vào các thông tin về tài sản trong hồ sơ có sẵn để ghi vào bản án. Tuy nhiên, khi chấp hành viên xuống tận nơi có bất động sản để xác minh thì mới phát hiện có nhiều thông tin ghi trong hồ sơ tài sản và trong bản án không đúng với thực tế. Chẳng hạn, diện tích thửa đất được ghi trong bản án khác với diện tích đất thực tế; hoặc trong bản án chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất nhưng khi xác minh lại phát hiện trên thửa đất đó có căn nhà hoặc công trình xây dựng khác…. Khi thông tin về tài sản trong bản án không rõ ràng, không đúng với thực tế sẽ gây khó khăn rất lớn đối với chấp hành viên và cơ quan thi hành án trong quá trình thi hành bản án.

Ví dụ: Tại bản án dân sự về tranh chấp quyền sở hữu tài sản do Tòa ánnhân tỉnh H tuyên có ghi: “Bà Phạm Thị N phải trả lại cho bố chồng là ông Nguyễn Đình Th toàn bộ thửa đất có diện tích 108m2 cùng với căn nhà cấp 4 xây dựng trên đất tại địa chỉ… theo Biên bản xác minh tài sản lập ngày…”. Nhưng khi cơ quan thi hành án xác minh tài sản để tổ chức thi hành thì căn nhà cấp 4 đã được cải tạo lại và đổ mái bằng sau khitòa án tiến hành xác minh tài sản. Trong trường hợp này cơ quan thi hành án không thể tổ chức thi hành bản án vì thông tin về tài sản trong bản án không đúng với thực tế.

• Bản án do tòa án tuyên thiếu hoặc tuyên không rõ ràng về phần tài sản phải thi hành án

Trong thực tiễn có những trường hợp bản án do tòa án tuyên thiếu án tuyên thiếu hoặc tuyên không rõ ràng về phần tài sản phải thi hành án. Các trường hợp tuyên thiếu, tuyên không rõ ràng thường là thẩm phán bỏ sót đối tượng có quyền lợi liên quan đến tài sản, hoặc tuyên thiếu một bộ phận tài sản tài sản.Có trường hợp bản án tuyên không rõ về phạm vi, giới hạn quyền của người được thi hành đối với tài sản, hoặc tuyên thiếu nghĩa vụ của người được thi hành án khi được nhận tài sản thi hành án…, dẫn đến cơ quan thi hành án không thể thi hành được.

Ví dụ: Tại bản án dân sự về tranh chấp thừa kế do Tòa án nhân dân Quận LB tuyên có ghi: “Anh Nguyễn Văn M. được tiếp tục sở hữu và sử dụng căn nhà trên thửa đất số…”. Trong bản án nêu trên, tòa án tuyên người được thi hành án chỉ được quyền sở hữu và quyền sử dụng căn nhà, còn quyền sử dụng đất thì tòa không đề cập đến, do vậy cơ quan thi hành án không biết xử lý quyền sử dụng đất như thế nào.

• Khó khăn trong quá trình tiến hành xác minh tài sản thi hành án

Đối với việc thi hành bản án dân sự liên quan đến bất động sản, việc tiến hành xác minh tài sản để thi hành án và địa chỉ của người phải thi hành án là khâu vô cùng quan trọng để đảm bảo việc thi hành bản án được đúng đắn, chính xác. Việc xác minh địa chỉ tài sản và địa chỉ người phải thi hành án còn là cơ sở để chấp hành viên tống đạt Quyết định thi hành án cho người phải thi hành. Tuy nhiên khi biết được thông tin về việc cơ quan thi hành án tổ chức thi hành án đối với tài sản, người phải thi hành án thường có hành vi tẩu tán tài sản hoặc cố tình trốn tránh không hợp tác với cơ quan thi hành án. Trong những trường hợp này, chấp hành viên buộc phải thực hiện các thủ tục như xác minh nơi ở của người phải thi hành án, tiến hành niêm yết công khai tại nơi có tài sản, nơi cư trú của người phải thi hành án… Các công việc này thường gây tốn kém thời gian và chi phí, làm cho việc thi hành án kéo dài. Đồng thời, chứa đựng nhiều rủi ro cho công tác thi hành án khi người phải thi hành án có những khiếu nại về thủ tục nhằm gây cản trở quá trình thi hành án.

• Cơ quan THADS và chấp hành viên chưa thực sự quyết liệt trong việc tổ chức thi hành bản án. 

Khi thi hành các bản án dân sự liên quan đến bất động sản, người phải thi án thường không có thái độ hợp tác, thậm chí có những hành vi dọa nạt, chống đối, cản trở quá trình thi hành án. Khi gặp phải những trường hợp như vậy, nhiều cơ quan THADS và các chấp hành viên trực tiếp làm nhiệm vụ thường có tâm lý e ngại va trạm, không muốn đối mặt với những đối tượng phải thi hành án, thiếu quyết liệt trong việc tổ chức thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật. Sự thiếu kiên quyết của cơ quan thi hành án và các chấp hành viên khiến cho việc thi hành bản án kéo dài, không dứt điểm, không đảm bảo quyền lợi của người được thi hành án cũng như tính tôn nghiêm của pháp luật.

• Thiếu sự phối hợp, hỗ trợ của các cơ quan, tổ chức liên quan và chính quyền địa phương trong việc tổ chức cưỡng chế thi hành án.

Trong trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành bản án thì buộc cơ quan THADS phải ra quyết định cưỡng chế thi hành. Khi tổ chức cưỡng chế thi hành án, cơ quan thi hành án phải phối hợp với chính quyền địa phương nơi có tài sản, người phải thi hành án. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, chính quyền địa phương thường không nhiệt tình phối hợp, hỗ trợ cơ quan thi hành án trong việc tổ chức cưỡng chế thi hành bản án tại địa phương. Dẫn đến việc cưỡng chế thường phải kéo dài, gây tốn kém chi phí và trong nhiều trường hợp khiến vụ việc càng trở nên phức tạp.

Đối với việc cưỡng chế tài sản đang thế chấp tại ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ với thứ ba lại càng phức tạp hơn vì nó liên quan đến cả lợi ích của ngân hàng. Trong những trường hợp này, kết quả tổ chức cưỡng chế thi hành án phụ thuộc phần lớn vào thiện chí của ngân hàng đang nắm giữ tài sản. Nếu ngân hàng có tình không hợp tác hoặc “bắt tay” với chủ sở hữu tài sản để cản trở việc thi hành án thì vấn đề tổ chức cưỡng chế thi hành án sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Từ những vướng mắc nêu trên cho thấy việc thi hành các bản án dân sự liên quan đến bất động sản đang thực sự là một thách thức rất lớn đối với cơ quan THADS và các chấp hành viên. Để bản án đã có hiệu lực của tòa án được thi hành dứt điểm, đúng pháp luật và bảo đảm quyền lợi của người được thi hành án, đòi hỏi các cơ quan thi hành án và các chấp hành viên phải thực sự khách quan, công tâm và có đủ bản lĩnh trong quá trình thực thi công vụ. Bên cạnh đó, các thẩm phán trong quá trình xét xử các vụ án cũng cần sự cẩn trọng, tỉ mỉ hơn trong việc xác minh tài sản, xác minh những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để đảm bảo bản án được tuyên một cách rõ ràng, đầy đủ nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thi hành án. Ngoài ra, các cơ quan, tổ chức liên quan và chính quyền địa phương cũng cần chủ động, tích cực và phối hợp một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn đối với các cơ quan thi hành án trong quá trình tổ chức cưỡng chế thi hành các bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Luật sư Phạm Thị Ngọc - Công ty Luật TNHH Vietthink./.