Ngày 26/3/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014. Sau gần 05 năm triển khai thực hiện, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã tạo hành lang pháp lý giúp các địa phương tăng cường công tác quản lý nhà nước về nhà ở; đồng thời tạo điều kiện thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở đa dạng như nhà chung cư, nhà ở xã hội... Tuy nhiên, bên cạnh các mặt đã đạt được thì trong quá trình thực hiện đã xuất hiện một số khó khăn, vướng mắc đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Đặc biệt là vấn đề liên quan tới quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì 2% của nhà chung cư. 

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP trước đây thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 02 hình thức: (1) nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán hoặc (2) nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì (bao gồm 2% kinh phí bảo trì tính trên mỗi căn hộ và tiền lãi) cho Ban quản trị nhà chung cư (Khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014). Tuy nhiên, thực tế cho thấy có tình trạng Chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho Ban quản trị. Điều này dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho Ban quản trị, trong đó rất nhiều Ban quản trị nhà chung cư không được chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì. 

Tại Hà Nội, theo con số do Sở Xây dựng Hà Nội công bố , hiện trên địa bàn mới có 399/526 Ban Quản trị nhà chung cư (không bao gồm 106 nhà chung cư xây dựng trước Luật Nhà ở 2005, do không có kinh phí bảo trì) được bàn giao kinh phí bảo trì 2%. Việc một số lượng lớn chung cư chưa được bàn giao phần phí này đã làm phát sinh nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư thời gian qua. Thực trạng trên một phần xuất phát từ các quy định lỏng lẻo trong cách thức thu, trích nộp kinh phí bảo trì. Các chủ đầu tư lợi dụng các quy định này để thu giữ và sử dụng phần kinh phí này vào nhiều mục đích khác mà chậm trễ bàn giao cho Ban quản trị, tiếp tục tạo thêm khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí chính xác để bàn giao sang cho Ban quản trị. 

Trong khi đó các biện pháp xử lý cưỡng chế thu hồi phần kinh phí bảo trì từ Chủ đầu tư theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP trước đây cũng chưa phát huy hiệu quả. Điều 37 Nghị định 99/20215.NĐ-CP quy định chung chung: “trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế thu hồi, UBND cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản”. Khi triển khai thực hiện Chính quyền địa phương đã gặp không ít vướng mắc do không có đủ cơ sở pháp lý để áp dụng các hình thức xử lý tài sản của Chủ đầu tư, dẫn đến rất khó cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư sang cho Ban quản trị.

Kinh phí bảo trì nhà chung cư (2%) phải là phần quỹ tự nguyện được sử dụng để bảo trì, sửa chữa các hạng mục tài sản chung trong nhà chung cư. Thực tế, hiếm có công trình nào vừa xây dựng xong đã cần bảo trì, nhưng việc thu phí bảo trì lại được thực hiện ngay từ ban đầu. Đây là cơ hội cho một số chủ đầu tư lạm dụng quỹ bảo trì để sử dụng vào mục đích khác và cố tình trì hoãn việc bàn giao lại quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Nhiều Chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc rơi vào tình trạng phá sản càng làm cho việc thu hồi phần quỹ bảo trì này trở nên khó khăn và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của cư dân nhà chung cư.

Từ những thực trạng nêu trên, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã có những điều chỉnh kịp thời. Có thể nói, đây là một trong những điểm mới nổi bật nhất, khi mà tình trạng chủ đầu tư chây ì, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì được đự đoán sẽ giảm tối đa trong thời gian tới. 

Theo Điều 36 Nghị định 30/2021/NĐ-CP vừa được ban hành, kinh phí bảo trì chung cư 2% sẽ gửi vào tài khoản "đóng" do chủ đầu tư mở. Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Sau đó, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Trong hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân phải thông tin về tài khoản đã mở theo quy định. Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí bảo trì để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Việc gửi nguồn kinh phí bảo trì vào một toàn khoản “đóng” này là giải pháp hạn chế được việc chủ đầu tư chiếm dụng hoặc nhập nhằng chuyển nguồn kinh phí này vào tài khoản kinh doanh, khiến không ít chung cư hiện nay người dân phải gửi đơn thư kiến nghị khắp nơi để đòi khoản tiền này.

Ngoài một loạt điểm mới về trích nộp, đóng và quản lý kinh phí bảo trì, Nghị định 30/2021/NĐ-CP cũng cho phép áp dụng các biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Cụ thể, Nghị định 31/2021/NĐ-CP bổ sung quy định tại Điều 37 về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trong 03 trường hợp: (1) trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì; (2) trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao; (3) trường hợp Chủ đầu tư không có kinh phí để bàn giao. 

Theo đó, với trường hợp Chủ đầu tư không tự nguyện bàn giao kinh phí bảo trì, thì Ban quản trị có thể đề nghị UBND tỉnh ra quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì và bàn giao lại cho Ban quản trị. Theo đó, UBND tỉnh sẽ yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Căn cứ quyết định cưỡng chế của UBND tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở. 

Với trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao, thì UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Căn cứ quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế. 

Và với trường hợp Chủ đầu tư không có kinh phí để bàn giao, thì theo quy định tại Khoản 3 Điều 37, UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất tại dự án nhà chung cư hoặc dự án khác để thực hiện việc kê biên, tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Nghị định nêu rõ: Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc diện tích nhà, đất để kê biên không đủ giá trị bán thu hồi kinh phí bảo trì, thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. 

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật. Nhìn chung, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quyết liệt hơn để nhằm hướng tới xử lý triệt để vấn đề lỏng lẻo trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư của nhiều năm nay, tạo ra sự răn đe đối với những chủ đầu tư khác.

Những sửa đổi, bổ sung nêu trên tạo ra hành lang pháp lý quan trọng để bảo vệ lợi ích số đông, đồng thời tháo gỡ rất nhiều vướng mắc, tranh chấp trên thực tế, nâng cao vai trò của các cơ quan có thẩm quyền trọng việc quản lý đảm bảo an ninh trật tự xung quanh các khu chung cư. 

Nghị định 30/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 26/3/2021.