Thứ hai, bên bán còn có thể rủi ro rất lớn nếu gặp phải trường hợp khi bên mua không hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thỏa thuận cho bên bán. Dẫn đến tình trạng kiện tụng, mất thời gian và công sức của các bên.

Ngoài những trường hợp các bên thực hiện giao dịch giả tạo để nhằm giảm/tránh những nghĩa vụ thuế, phí đối với Nhà nước, làm thất thu cho ngân sách Nhà nước kể trên, trên thực tế hiện nay, đang phố biến một loại giao dịch giả tạo gây rất nhiều hệ luỵ khi tham gia giao kết Hợp đồng, gây ra nhiều tranh chấp, kiện tụng và quyền lợi của các bên không được giải quyết thoả đáng. Đó là loại giao dịch cho vay “tín dụng đen”. Những đối tượng cho vay sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tài sản có chữ ký và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay để đảm bảo cho khoản vay, sau đó dùng thủ đoạn tinh vi để hợp thức hóa tài sản của người vay thành của mình. Nguyên nhân do người dân còn thiếu hiểu biết pháp luật về các giao dịch dân sự; Bản thân người đi vay cần tiền gấp và nghĩ vay trong thời gian ngắn, nên chấp nhận trả một khoản lãi cao hơn, thậm chí gấp nhiều lần mức lãi suất tại các Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để lựa chọn những đối tượng cho vay này để có được khoản vay sớm. Ngoài ra, người đi vay ngại ra các Ngân hàng khi thực hiện giao dịch vay tiền bằng hình thức thế chấp tài sản do trình tự, thủ tục thực hiện hình thức này còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Pháp luật quy định các ngân hàng, tổ chức tín dụng có quy định nội bộ về hoạt động cho vay vốn riêng, nhưng thông thường để được vay vốn tại các Ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng phải trải qua các bước (1) Tiếp nhận hồ sơ vay vốn; (2) Thẩm định điều kiện vay tiêu dùng cá nhân; (3) Phân tích tín dụng; (4) Xét duyệt cho vay tiêu dùng cá nhân; (4) Ký kết hợp đồng và giải ngân. Do đó, đây có lẽ là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các đối tượng tín dụng đen lợi dụng, dùng các thủ đoạn tinh vi để chiếm đoạt tài sản của người khác. Tài sản có thể là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ô tô, xe máy, hoặc những tài sản có giá trị khác. Mục tiêu ban đầu của người đi vay là để vay một khoản tiền nhất định. Song, để có tài sản đảm bảo cho việc vay, các đối tượng cho vay thường yêu cầu người vay phải ký vào bản Hợp đồng chuyển nhượng hoặc Hợp đồng mua bán tài sản đảm bảo rồi đem đi công chứng, chứng thực. Về bản chất, ý chí của người đi vay hiểu hai bản hợp đồng này với một mục tiêu là vay tài sản, Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán tài sản chỉ là để đảm bảo cho việc đi vay chứ không có mục đích chuyển nhượng hay mua bán tài sản đó. Nhưng về mặt pháp lý, sẽ tồn tại song song hai bản Hợp đồng cho vay và Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán tài sản.

Theo Điều 463 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên cho vay giao tài sản cho bên vay, khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Theo đó chủ thể tham gia giao dịch vay tài sản là các cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng, lãi suất của hợp đồng vay theo sự thỏa thuận giữa các bên nhưng không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay theo quy định tại khoản 1 Điều 468 BLDS 2015. Còn với giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản được xác lập giữa bên cho vay và bên vay, theo Điều 430 BLDS 2015 quy định “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Ngoài ra, theo Điều 500 BLDS 2015 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Như vậy, cả hai giao dịch này đều phải dựa trên ý chí đồng nhất của các bên. Do đó, với ý chí của người vay tài sản chỉ muốn dùng tài sản để đảm bảo cho giao dịch vay, chứ không phải là chuyển nhượng hay bán tài sản. Nên, trong những tình huống nói trên, Hợp đồng chuyển nhượng/ mua bán tài sản là Hợp đồng giả tạo nhằm che giấu đi Hợp đồng vay tài sản. Theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan”. Do đó, khi có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì Hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu.

Theo Điều 131 BLDS 2015 quy định “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Như vậy, khi những Hợp đồng giả cách bị tuyên vô hiệu, đồng nghĩa việc tài sản của những người vay vẫn là của họ.

Tuy nhiên, đó là quy định về mặt pháp lý. Trên thực tế, để chứng minh có sự giả tạo hay không là rất khó khăn. Đầu tiên, người vay cần có chứng cứ của việc vay tài sản như Hợp đồng vay tài sản, giấy vay nợ hay bản ghi âm, ghi hình có nội dung của việc các bên thỏa thuận vay tài sản. Tuy nhiên, không phải người vay nào cũng có thể chuẩn bị được chứng cứ này, bởi những đối tượng cho vay thường sẽ nắm chắc các quy định pháp luật về giao dịch dân sự, đã “lách luật” một cách tinh vi. Lợi dụng kẽ hở pháp luật quy định không bắt buộc Hợp đồng vay phải bằng văn bản hoặc văn bản có công chứng mà chỉ cần thỏa thuận miệng, nên những đối tượng cho vay này thông thường chỉ ghi một tờ giấy ghi nợ đối với người vay và yêu cầu người đi vay ký vào Hợp đồng chuyển nhượng hoặc Hợp đồng bán tài sản nhằm đảm bảo cho khoản vay đó và sau đó chỉ đưa bản Hợp đồng chuyển nhượng hay Hợp đồng bán tài sản đó cho người vay, chứ không để người vay cầm giấy tờ vay. Như vậy, với trường hợp như trên, thì người vay tài sản rất khó có chứng cứ để làm bằng chứng cho việc vay tài sản này.

Để giải quyết vụ việc khi có tranh chấp xảy ra, người đi vay cần phải chứng minh việc ký kết hợp đồng giả tạo này không đồng nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của người đi vay, tức là cần chứng minh bản thân người đi vay khi ký Hợp đồng chuyển nhượng hay Hợp đồng mua bán tài sản là để đảm bảo cho khoản vay của mình chứ không phải mục đích chuyển nhượng/ bán tài sản cho người cho vay. Tuy nhiên, việc Tòa án đánh giá Hợp đồng nào là giả tạo, hợp đồng nào là có thực, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi ký kết hợp đồng cũng là yếu tố khó khăn. Bởi Hợp đồng vay tài sản có hiệu lực khi thỏa thuận bằng miệng, trong khi Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản cần phải công chứng, chứng thực. Các văn phòng công chứng cũng làm việc đúng pháp luật khi các bên có đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật, nên việc đánh giá chứng cứ, chứng minh trong những vụ tranh chấp này cũng rất khó khăn. Dẫn đến quá trình kiện tụng kéo dài, gây tốn kém, số tiền vay thì càng ngày càng lớn. Đặc biệt nếu thua kiện còn có thể vừa mất luôn tài sản đó, vừa mất tiền, thời gian và công sức của mình. Trên thực tế, có nhiều người dân đã mất trắng tài sản do “dính phải” Hợp đồng giả cách. Ví dụ thực tế: Báo Sài Gòn Giải Phóng Online có bài viết đăng tải ngày 01/9/2018 với nội dung “Dính bẫy hợp đồng giả cách: nhiều gia đình trắng tay”. Theo nội dung báo, Gia đình bà Đào Thị Sậu (ngụ xã Đông Hiệp, huyện Cờ Đỏ, TP Cần Thơ) có 2 thửa đất với tổng diện tích hơn 5.800m2 (đất trồng lúa và nhà ở). Cuối năm 2012, vì gia đình có người thân bị tai nạn giao thông, bà Sậu quyết định lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ - người dân quen gọi là sổ đỏ) 2 thửa đất trên để vay tiền chạy chữa. Thông qua người quen, bà Sậu biết được một người tên H. chấp nhận cho vay số tiền 30.000.000 đồng (lãi suất 600.000 đồng/tháng). Để được vay tiền, H. yêu cầu gia đình bà Sậu đưa 2 sổ đỏ để làm tin. Tháng 11/2012, giữa gia đình bà Sậu và H. đã làm một giấy viết tay thỏa thuận với nội dung: Nếu như gia đình bà Sậu không đóng lãi theo thỏa thuận thì H sẽ mang sổ đỏ vào thế chấp Ngân hàng để trả tiền vay. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết về pháp luật của gia đình bà Sậu, cộng với “con mồi” đang cần tiền gấp, H yêu cầu gia đình ký vào Hợp đồng chuyển nhượng 2 thửa đất trên và sang tên mình tại Văn phòng Công chứng C.L. (TP Cần Thơ). Cũng từ đó, gia đình bà Sậu trở thành người trắng tay, không đất không nhà. Tương tự là trường hợp của ông Vương Thanh Xuân (thị trấn Mái Dầm, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang). Ông Xuân mất gần 13.000m2 đất và nhà cũng từ thủ đoạn tương tự của các đối tượng cho vay. Trước đó năm 2010, do làm ăn thua lỗ ông Vương Thanh Hiền mượn sổ đỏ (13.000m2 đất trồng cây lâu năm) của em mình là ông Xuân đi vay số tiền 220 triệu đồng từ ông T. Để vay được tiền, tháng 2/2010 ông T yêu cầu ông Xuân phải ký Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích gần 13.000m2 đất để làm tin. Không trả được tiền theo thỏa thuận, năm 2012 ông T khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện Châu Thành yêu cầu thực hiện hợp đồng giao đất. Như vậy, đồng nghĩa với việc ông Xuân chỉ bán chưa đầy 17 triệu đồng/1m2 đất, cộng với căn nhà gắn với đất mà ông đang ở cũng không còn. Ngoài ra, trên thực tế còn có nhiều sự việc tương tự khác xảy ra tại nhiều tỉnh thành trong cả nước mà Tòa án đã và đang giải quyết.

Như chúng ta đã biết, vấn đề vay vốn, vay tài sản để phục vụ cho các nhu cầu hoạt động sản xuất, kinh doanh là vấn đề thiết yếu, đặc biệt trong nền kinh tế đang phát triển hiện nay tại Việt Nam. Để tránh/giảm bớt các rủi ro cho người đi vay như đã nêu ở trên, tác giả đề xuất một số giải pháp để phòng tránh giao dịch giả tạo từ hợp đồng vay tín dụng đen và hoàn thiện pháp luật theo hướng sau: