Ngày 28/11/2023, Quốc hội đã chính thức thông qua dự thảo Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 (“Luật Kinh doanh bất động sản 2023”). Luật kinh doanh bất động sản 2023 có thêm những quy định cụ thể giúp tăng cường hoạt động quản lý thị trường kinh doanh bất động sản nói chung, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng mang lại ý nghĩa rất lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đặc biệt là các nhà đầu tư xây dựng Condotel, từ đó hứa hẹn đem lại tiềm năng cho thị trường kinh doanh Condotel sôi động trở lại, cũng như kích cầu du lịch tại các khu vực phát triển dự án đầu tư xây dựng condotel trên cả nước.

Về mặt định nghĩa thuật ngữ Condotel là một từ ghép của hai từ tiếng anh là condominium – căn hộ và hotel – khách sạn, được hiểu với nghĩa là căn hộ khách sạn đây là một loại hình bất động sản kết hợp những đặc điểm của căn hộ chung cư và giá trị tiện ích của khách sạn. Lợi nhuận do Condotel mang lại chủ yếu đến từ việc cho thuê và tăng giá bất động sản. Thông thường, condotel sẽ được xây dựng ở các địa điểm du lịch chiến lược hay những khu nghỉ dưỡng lớn.Theo khoản 3 điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 sửa đổi bởi Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018 hướng dẫn Luật Du lịch có quy định “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”, đồng thời theo quy định tại khoản 1, điều 24 Nghị định này cũng quy định về điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch

Tại Việt Nam thuật ngữ Condotel xuất hiện khá quen thuộc trong giới kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng và lần đầu tiên được thử nghiệm tại TP Hồ Chí Minh từ năm 2005-2007  sau đó là một loạt các dự án đầu tư xây dựng Condotel khác lần lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Sapa, Phú Quốc, Nha Trang.


2. Quy định về điều kiện kinh doanh Condotel theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Pháp luật hiện hành điều chỉnh về dự án đầu tư, xây dựng các căn hộ condotel dưới các góc độ như sau:

Thứ nhất, về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư bất động sản du lịch.

Theo quy định tại khoản 10 điều 3 Luật Xây dựng 2014 thì dự án xây dựng Condotel được xác định thuộc loại hình công trình xây dựng. Chế độ sử dụng đất đối với condotel là đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm và được gia hạn thêm nhưng không quá 70 năm, khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, khi tham gia kinh doanh bất động sản nhà đầu tư phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng. Các nhà đầu tư cũng không được vi phạm các quy định cấm của luật. Đồng thời, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đày đủ các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và tuân thủ theo quy định pháp luật.

Thứ ba, quy định về điều kiện kinh doanh BĐS căn hộ du lịch được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023, các dự án xây dựng Condotel là công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp gồm du lịch, lưu trú đã chính thức được công nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản.  Đây là một trong số những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản 2023 mang lại ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi gián tiếp công nhận loại hình bất động sản du lịch đã đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh để thực hiện kinh doanh. Điều này cung cấp cơ sở để hệ thống pháp luật có thể ban hành thêm các thông tư, nghị định cụ thể hướng dẫn chi tiết về việc quản lý và kinh doanh loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này.

Đối với việc mua bán chuyển nhượng căn hộ Condotel thì khi xác lập các giao dịch mua bán/chuyển nhượng căn hộ condotel (kể cả trường hợp căn hộ condotel đã hình thành và căn hộ condotel hình thành trong tương lai) các chủ đầu tư thường vận dụng quy định tương tự về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng việc mua bán/chuyển nhượng gặp nhiều vướng mắc, rủi ro do chưa có khung pháp lý đầy đủ, đặc biệt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho người mua. Theo hướng dẫn của Khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023 và Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 126, Khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai 2013. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản, việc thể hiện thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, kể từ ngày 20/5/2023 sau khi nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực dự án xây dựng Condotel nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định nêu trên.

Thứ tư, đối với nhóm quy định về chủ thể tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.

Đây được coi là một trong những điểm mới của Luật Kinh Doanh Bất động sản 2023 khi bổ sung thêm tổ chức nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia vào việc mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh; tổ chức nước ngoài được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình theo quy định tại điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tuy nhiên, tác giả nhận thấy khi tổ chức nước ngoài tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản vẫn cần thêm những văn bản hướng dẫn chi tiết hơn nhằm thu hút thêm đầu tư nước ngoài vào Việt Nam nhưng vẫn đảm bảo ổn định việc quản lý thị trường kinh doanh Bất động sản khi có nguồn vốn nước ngoài.

Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 chưa có những quy định đặc thù điều chỉnh hoạt động đầu tư, xây dựng Condotel nhưng đã phần nào tiệm cận, mở rộng nên việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, pháp luật kinh doanh condotel nói riêng cần đáp ứng các yêu cầu khách quan là đảm bảo tính nhất quán, tính hệ thống, tránh việc chồng chéo các quy định pháp luật. Hệ thống pháp luật điều chỉnh việc kinh doanh condotel cần có khả năng bao quát toàn bộ các hoạt động kinh doanh Condotel bao gồm các hình thức kinh doanh phổ biến, các quan hệ kinh doanh mang tính điển hình ở các cấp độ khác nhau.

Nguyễn Thúy Hạnh – Công ty Luật TNHH Vietthink