Ngày 15 tháng 3 vừa qua tại Hà Nội, Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến góp ý các Nghị định quy định và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025). Hội thảo do Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh và ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chủ trì với hai phiên họp diễn ra trong buổi sáng và buổi chiều.
Hội thảo có sự tham gia của nhiều đại biểu thuộc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, lãnh đạo Sở Xây dựng các tỉnh và đại diện ban lãnh đạo, ban pháp chế của các tập đoàn kinh doanh Bất động sản, sàn giao dịch Bất động sản, các hội, hiệp hội Bất động sản. Ts., Ls. Lê Đình Vinh – Giám đốc Công ty Luật Vietthink là chuyên gia đã tham gia góp ý hoàn thiện các dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và được Bộ Xây dựng tiếp tục mời góp ý hoàn thiện Dự thảo các Nghị định hướng dẫn Luật.
Ảnh: Toàn cảnh Hội thảo (nguồn: Ban tổ chức cung cấp)
Hội thảo gồm 2 phiên sáng và chiều, lấy ý kiến về dự thảo 05 Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, Luạt Kinh doanh bất động sản gồm:
1. Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
2. Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
3. Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
4. Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
5. Dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh nhiều văn bản luật trong lĩnh vực bất động sản được thông qua và chuẩn bị có hiệu lực (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản), Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng việc hoàn thiện ban hành các dự thảo nghị định này trong tháng 07/2024 là một yêu cầu rất cấp thiết. Với vai trò là cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ Xây dựng xây dựng các Dự thảo nghị định trên tinh thần quy định chi tiết các điều khoản theo Luật quy định giao Chính phủ quy định chi tiết mà không nhắc lại các điều khoản đã có quy định cụ thể tại Luật, tuy nhiên vẫn đảm bảo đúng tinh thần của điều luật. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng chia sẻ tinh thần xây dựng các dự thảo nghị định một cách chi tiết để hạn chế việc phải xây dựng nhiều thông tư cùng hướng dẫn về một vấn đề, gây khó khăn trong quá trình áp dụng.
Tại Hội thảo, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã trình bày sơ bộ về cấu trúc và các nội dung chính của các dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; đồng thời nhấn mạnh tinh thần xây dựng các dự thảo nghị định này và các nội dung trọng tâm muốn được các cơ quan, doanh nghiệp và chuyên gia tập trung cho ý kiến đóng góp trong phiên Hội thảo buổi sáng.
Bên cạnh nhiều đóng góp cho Dự thảo 05 Nghị định từ các đại biểu tham gia, Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng dành nhiều quan tâm tới các ý kiến đóng góp của Tiến sĩ, Luật sư Lê Đình Vinh liên quan đến thủ tục đầu tư một dự án nhà ở trên các địa phương thực tế có nhiều khác biệt, mỗi tỉnh thành sẽ có những cơ chế, chính sách đặc thù, từ đó đặt ra yêu cầu đối với dự thảo nghị định lần này là phải tạo ra một khung chính sách về quy trình, thủ tục đầu tư dự án nhà ở để áp dụng thống nhất với các địa phương. Ngoài ra, Tiến sĩ, Luật sư Lê Đình Vinh cũng góp ý cho dự thảo nghị định về các nội dung liên quan đến hình thức huy động vốn, đặc biệt là huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, quy định về chuyển đổi công năng nhà ở,…
Ảnh: Tiến sĩ, Luật sư Lê Đình Vinh – Giám đốc Công ty Luật Vietthink phát biểu tại Hội thảo (nguồn: Vietthink)
Dưới đây là tổng hợp của chúng tôi về một số nội dung trọng tâm đã được các đại biểu tham gia ý kiến góp ý tại Hội thảo:
Đối với Dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở: Các đại biểu tập trung cho ý kiến về các nội dung:
- Quy trình đầu tư xây dựng các dự án nhà ở được quy định chi tiết tại dự thảo, góp phần giúp các nhà đầu tư nhìn được bức tranh tổng thể về quy trình đầu tư mà không cần dẫn chiếu đến nhiều văn bản luật khác;
- Quy định về quy trình thẩm định hồ sơ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở để đảm bảo tính tinh gọn;
- Điều kiện và hình thức huy động vốn để đảm bảo các đơn vị chủ đầu tư tận dụng được tối đa các nguồn lực vốn theo quy định, không để doanh nghiệp quá phụ thuộc vào nguồn vốn của ngân hàng, từ đó khai thông các nguồn lực để xây dựng nhà chung cư;
- Quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư (các nội dung về yêu cầu chứng chỉ quản lý vận hành đối với mọi nhân sự tham gia quản lý vận hành);
- Quy định về chuyển đổi công năng nhà chung cư.
Đối với Dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: Các đại biểu quan tâm và tập trung cho ý kiến về nội dung liên quan đến nội dung bố trí quỹ đất đã xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại và các nội dung liên quan đến nhà ở cho công nhân…
Đối với Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Các đại biểu tập trung đóng góp và cho ý kiến về quy định lập chương trình, kế hoạch cải tạo nhà chung cư cũ; lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cơ chế đền bù, tái định cư (hệ số đền bù),…
Ảnh: Quang cảnh Hội thảo (nguồn: Vietthink)
Đối với dự thảo nghị định quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản:
Lãnh đạo Bộ Xây dựng, Ông Hoàng Hải Cục trưởng cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản nêu một số điểm mới để các đại biểu đóng góp ý kiến như: tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu; bổ sung quy định chi tiết về mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản, quy định về sàn giao dịch bất động sản và bổ sung các điều kiện cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản đối với cá nhân, tổ chức, quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghê môi giới bất động sản,...
Các đại biểu tham dự có một số ý kiến đóng góp nổi bật có liên quan đến việc bổ sung, điều chỉnh các quy định chi tiết như:
Một là, các nội dung liên quan đến thành phần hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng một phần dự án kinh doanh bất động sản cũng được đại biểu nêu tại Hội thảo, theo đó Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng ghi nhận các ý kiến đóng góp và dự kiến sẽ xây dựng quy định theo hướng giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà, cắt giảm hồ sơ, thủ tục tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, cá nhân tham gia giao dịch.
Hai là, về thời hạn 30 ngày ký hợp đồng chuyển nhượng kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất dộng sản và bổ sung các chế tài có liên quan đến việc sau thời hạn này nếu các bên không ký Hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ bị thu hồi quyết định cho phép chuyển nhượng dự án để tránh tình trạng giao dịch treo, không thực hiện được. Đối với vấn đề này, Lãnh đạo Bộ Xây dựng và các đại biểu tham dự đã có những ý kiến đóng góp sôi nổi, tích cực, theo Tiến sĩ, Luật sư Lê Đình Vinh thì thời hạn này có thể được kéo dài hoặc bổ sung thêm một thời hạn theo thỏa thuận của các bên bởi vì bản chất việc ký hợp đồng này là giao dịch riêng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng việc quy định một thời hạn cụ thể có thể làm hạn chế quyền tự do thỏa thuận của các bên. Quan điểm này cũng được các đại biểu đồng tình và được lãnh đạo Bộ Xây dựng ghi nhận.
Ảnh: Tiến sĩ, Luật sư Lê Đình Vinh, tham gia ý kiến góp ý về Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật KDBDS (nguồn: BTC Hội thảo)Ba là, cần có những hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Bốn là, dự thảo cần hoàn thiện thêm một số quy định về hợp đồng mẫu liên quan đến: đặt hàng mua nhà ở tái định cư, xác nhận văn bản chuyển nhượng,...
Năm là, dự thảo sửa đổi bổ sung một số quy định về Sàn giao dịch bất động sản như điều kiện hoạt động của Công ty có Sàn Giao dịch ngoài phải tuân theo Luật Kinh doanh Bất động sản cũng phải tuân thủ theo quy định của Luật Doanh nghiệp để thống nhất, đồng bộ
Sáu là, dự thảo sửa đổi, bổ sung các quy định chi tiết liên quan đến việc tổ chức thi, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Theo đề xuất của TS. Vinh thì việc tổ chức thi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nên được tổ chức và quản lý tập chung tại Bộ Xây dựng giống như các kỳ thi cấp chứng chỉ hành nghề công chứng, luật sư của Bộ Tư pháp để nâng cao chất lượng chứng chỉ và giảm tải cho một số địa phương mới.
Đối với dự thảo nghị định quy định chi tiết về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản:
Lãnh đạo Bộ Xây dựng, ông Hoàng Hải nêu một số nội dung mới của dự thảo nghị định này đó là việc bổ sung thêm một số khái niệm mới liên quan đến tồn kho bất động sản, chỉ số giá giao dịch, lượng giao dịch, ngoài ra dự thảo nghị định cũng có những nội dung mới phù hợp với Đề án phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia hướng đễn chính phủ điện tử thời gian tới của Thủ tướng Chính phủ.
Tại buổi hội thảo, các đại biểu tham dự đã tích cực đóng góp nội dung dự thảo nghị định xoay quanh các nội dung:
Một là, về việc tích hợp thông tin dữ liệu về nhà ở, theo Tiến sĩ, Luật sư Lê Đình Vinh thì ngoài việc quản lý, đánh số, gắn biển số nhà thì cần phải có thêm quy định về việc quản lý, gắn biển số phòng của các khu chung cư.
Hai là, về việc sử dụng thuật ngữ, theo tiến sĩ, TS. Vinh thì việc sử dụng hai thuật ngữ Bất động sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch và Bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cần được sử dụng hợp lý, tránh nhầm lẫn và thống nhất trong nghị định.
Ba là, liên quan đến việc tích hợp thông tin dữ liệu dân cư cũng đã được quy định chi tiết trong dự thảo với điểm mới về việc tích hợp dữ liệu dân cư có quy định cụ thể về số nhà, thông tin quy hoạch xây dựng,..để đáp ứng yêu cầu tại Đề án 06 của Thủ tướng Chính phủ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước và hướng tới việc triển khai Chính phủ điện tử. Tại buổi hội thảo, Bộ Xây dựng cũng sẽ có thêm thông tư hướng dẫn thi hành việc ứng dụng công nghệ thông tin trong việc quản lý thông tin, dữ liệu cá nhân, dữ liệu dân cư.
Ngoài ra, tại Hội thảo, các cơ quan, tổ chức, hiệp hội, chuyên gia cũng đưa ra những góp ý sôi nổi và mang tính thực tiễn cao gắn liền với hoạt động của doanh nghiệp, địa phương trong việc triển khai, thi hành quy định pháp luật về Nhà ở và Kinh doanh bất động sản để chỉ ra những vướng mắc thường gặp, cũng như đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh những vấn đề còn khó khăn.
Hiện tại, các Dự thảo nghị định này vẫn đang được lấy ý kiến công khai và rộng rãi. Bộ Xây dựng với tư cách là đơn vị chủ trì soạn thảo sẽ tiếp thu và chỉnh lý hoàn thiện các dự thảo nghị định này trong thời gian tới.
Theo Vietthink News.