Xét về mặt ngôn ngữ, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay không tồn tại khái niệm loại hình nhà ở là “chung cư mini”. Tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 chỉ nêu: “trường hợp xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. Có thể thấy, Luật Nhà ở 2014 đã ghi nhận sự tồn tại của hình thức “chung cư mini”, nhưng chỉ đề cập đến việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với những căn hộ đáp ứng được các tiêu chuẩn theo quy định của nhà chung cư thông thường mà chưa quy định rõ các tiêu chuẩn về đầu tư, xây dựng hay hoạt động của “chung cư mini” khiến cho công tác quản lý của các cơ quan chức năng, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân, đơn vị có liên quan chưa được xác định cụ thể.

Trên thực tế, đa phần các “chung cư mini” được chủ chung cư xin giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ sau đó sẽ tự thiết kế thành những căn hộ “chung cư mini”, nên không đáp ứng được các quy định nghiêm ngặt về điều kiện đầu tư, công tác cấp phép, xây dựng, quản lý, vận hành,... của các chung cư thông thường. Người mua, thuê, thuê mua “chung cư mini” chủ yếu là người có thu nhập thấp, thường ưu tiên giá thành rẻ mà vẫn đảm bảo tiện nghi nên chưa thực sự quan tâm đến việc được Nhà nước công nhận quyền sở hữu, dẫn đến nhiều rủi ro về mặt pháp lý, cũng như tiềm ẩn nguy cơ đe dọa tính mạng của bản thân. 

Đến Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành sớm từ 1/8/2024, hình thức “chung cư mini” đã được đề cập tại Điều 57: Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê. Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã “gọi tên” các căn hộ “chung cư mini” là “nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân”. Về bản chất vẫn ghi nhận đây là một loại hình nhà ở riêng lẻ của cá nhân nhưng phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy định nghiêm ngặt về đất đai, đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy và các quy định khác có liên quan khi bán, cho thuê mua, cho thuê. Việc đáp ứng, tuân thủ các quy định trên tùy thuộc vào quy mô số căn hộ, mục đích thiết kế xây dựng của “Chung cư mini”, được chia thành các trường hợp:

(1) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên (không phụ thuộc vào quy mô số căn hộ) để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

(2) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê;

(3) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê.

Thứ nhất, cá nhân phải có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật Nhà ở, bao gồm đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao, bao gồm cả trường hợp giao đất do bồi thường về đất, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác.

Thứ hai, phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở (i) phải là tổ chức kinh tế; (ii) có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; (iii) có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định của Luật Nhà ở hoặc được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai; (iv) có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án theo quy định pháp luật (Điều 53 Luật Nhà ở 2023).

Việc quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải là tổ chức kinh tế, có tư cách pháp nhân đồng nghĩa với việc cá nhân có quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu đầu tư “chung cư mini” để bán, cho thuê mua hoặc để cho thuê trước tiên phải thành lập tổ chức kinh tế và chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà ở theo Luật Nhà ở, Luật Đầu tư. Do vậy, hiện nay có quan điểm cho rằng, loại hình nhà ở này xếp vào loại “nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân” là chưa đúng bản chất mà phải là nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như các dự án nhà ở thương mại thông thường.

Thứ ba, việc đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Điều 33 Luật Nhà ở 2023 đặt ra yêu cầu chung đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đảm bảo tuân thủ, phù hợp với rất nhiều nội dung bao gồm: chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, nội dung của chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, quyết định hoặc chấp thuận; yêu cầu về tên gọi; việc nghiệm thu, bàn giao nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án phải được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; phải bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường;... được quy định tại Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, có thể thấy rằng điều kiện để đầu tư xây dựng và quản lý vận hành “chung cư mini” theo Luật Nhà ở 2023 sắp tới sẽ chịu sự quản lý chung như các dự án đầu tư xây dựng chung cư thông thường. Bởi lý do đó, căn hộ “chung cư mini” đáp ứng được các điều kiện như đã phân tích trên đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(1) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

(2) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

(3) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Điểm đáng chú ý trong quy định này là việc yêu cầu các “chung cư mini” quy mô dưới 20 căn hộ cho thuê phải đáp ứng các yêu cầu, điều kiện phục vụ cho công tác phòng cháy, chữa cháy. Xem xét thực tế hiện nay, nhiều vụ cháy “chung cư mini” có tính chất nghiêm trọng với thiệt hại lớn về cả người và tài sản, là hồi chuông cảnh tỉnh về nguy cơ mất an toàn cháy nổ tại hầu hết các “chung cư mini” đang tồn tại. Việc phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy được ghi nhận cụ thể trong Luật nhà ở 2023 tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng, các cá nhân, tổ chức liên quan có cơ sở trong việc thực hiện pháp luật, đồng thời ngăn chặn, xử lý các hành vi sai phạm.

Sáng 29/6, Quốc hội đã tiến hành biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng. Trong đó, Luật Nhà ở 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024, được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở cho việc quản lý, kinh doanh hình thức “chung cư mini” trong thời gian tới.

Nguyễn Khánh Linh - Công ty Luật TNHH Vietthink