- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liệu có đang bỏ sót giao dịch về cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai?

Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (“Luật KDBĐS 2014”) quy định về quyền của chủ đầu tư “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”. Vì vậy, Luật KDBĐS 2014 đã ghi nhận đầy đủ ba hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định này được đánh giá là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Luật cho phép “cho thuê” bất động sản hình thành trong tương lai không chỉ mở rộng cơ hội khai thác cho chủ đầu tư mà còn phù hợp với nguyên tắc tự do kinh doanh trong nền kinh tế thị trường. Ở góc độ thị trường, quy định này tạo tính linh hoạt cho cả chủ đầu tư và khách hàng trong việc có thêm lựa chọn tiếp cận phương án kinh doanh, đầu tư vào bất động sản.

Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật KDBĐS 2023) không còn quy định về quyền cho thuê nhà, công trình xây dựng nhà ở, công trình hình thành trong tương lai của Chủ đầu tư. Cụ thể, quy định này cho phép chủ đầu tư được “bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản”, mà không còn nhắc đến hoạt động “cho thuê”. Trong thực tiễn, đã xuất hiện nhiều băn khoăn và lo ngại về việc “cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai” có còn hợp pháp hay không?

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng đã có văn bản ngày 17/9/2024, được công bố trên Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng, trả lời về vấn đề này như sau: “Tại các Điều 23, 24, 25, 26 và 27 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về hoạt động kinh doanh bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; không quy định về cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 3 Điều 4 của Bộ luật Dân sự năm 2015, đối với các nội dung liên quan về giao dịch bất động sản không quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì căn cứ, thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật khác có liên quan (như đối với nhà ở xã hội thì thực hiện theo quy định của pháp luật nhà ở về đối tượng thuê nhà ở xã hội, hợp đồng giao dịch cho thuê nhà ở xã hội...).”. Theo trả lời trên của Bộ Xây dựng, thì việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai có thể thực hiện theo các nguyên tắc chung tại Bộ luật Dân sự năm 2015, cho thấy quan điểm linh hoạt của cơ quan quản lý Nhà nước về nội dung này.

Mặc dù vậy, hướng dẫn trên của Bộ Xây dựng lại không thể hiện rõ trong các văn bản pháp luật, nên trong thực tiễn tư vấn pháp lý cho các chủ đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhóm tác giả tiếp cận được hai cách hiểu khác nhau:

Cách hiểu thứ nhất cho rằng, chủ đầu tư vẫn được phép cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai, chỉ trừ các trường hợp có quy định cấm theo pháp luật chuyên ngành (ví dụ như điểm c khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai). Cách hiểu này cho rằng việc Luật KDBĐS 2023 không có quy định cấm chủ đầu tư cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai đồng nghĩa với việc không loại trừ quyền này. Việc cho thuê vẫn có thể thực hiện dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 của Bộ luật Dân sự 2015. Quan điểm này phủ hợp với tinh thần của Công văn hướng dẫn của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng.

Bên cạnh đó, các quy định tại Luật KDBĐS 2023 vẫn cho phép bán và cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai – những hình thức kinh doanh có mức độ rủi ro cao. Chính vì thế mà việc cho thuê, vốn là hình thức chuyển giao quyền sử dụng tạm thời, lại bị loại khỏi quy định là điều chưa thật sự hợp lý nếu đặt trong tổng thể cấu trúc pháp lý và nguyên tắc thị trường. Chẳng hạn việc quy định tại điểm c khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định “Không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai”, cho thấy khi cần thiết, pháp luật chuyên ngành hoàntoàn có thể đặt ra giới hạn cụ thể đối với quyền cho thuê. Điều này đồng nghĩa rằng, chỉ khi pháp luật có quy định cấm, giới hạn thì việc cho thuê mới bị giới hạn; ngược lại, trong các trường hợp không có quy định cấm, hoạt động cho thuê vẫn có thể được thực hiện theo nguyên tắc tự do thỏa thuận được quy định trong Bộ luật Dân sự.

Cách hiểu thứ hai cho rằng, đây là điểm mới của Luật KDBĐS 2023 so với Luật KDBĐS 2014, chủ đầu tư không được phép cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai. Cụ thể, trong Luật KDBĐS2023, các quy định từ Điều 23 đến Điều 27 đã thiết lập khung pháp lý chi tiết, đầy đủ cho hoạt động “bán” và “thuê mua” bất động sản hình thành trong tương lai, bao gồm các nội dung về quyền của chủ đầu tư, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, phương thức thanh toán, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính,ký quỹ và mức đặt cọc. Tuy nhiên, không có bất kỳ điều khoản nào đề cập đến hoạt động “cho thuê” bất động sản hình thành trong tương lai, trong khi hình thức này lại được ghi nhận rõ ràng tại Khoản 1 Điều 54 Luật KDBĐS 2014. Từ đó,có thể hiểu rằng chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh theo đúng các hình thức được Luật quy định, và không thể tùy ý áp dụng các hình thức không được nhắc đến.

Không chỉ vậy, cách hiểu này cũng phù hợp với đặc điểm của lĩnh vực kinh doanh bất động sản là ngành nghềkinh doanh có điều kiện, được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện mà pháp luật quy định. Chẳng hạn, quy định tại Khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh” quy định này chỉ thực hiện điều chỉnh hình thức bán, cho thuê mua bất động sản đủ điều kiện nhưng không điều chỉnh hình thức cho thuê. Chính vì thế, chủ đầu tư và khách hàng có thể được tự do ký hợp đồng cho thuê tài sản hình thành trong tương lai, mà không có ràng buộc cụ thể như đối với hợp đồng mua bán, cho thuê mua và dẫn tới tình trạng “lách luật” khi chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người thuê bằng hình thức “đặt cọc giữ chỗ”, “tạm ứng tiền thuê”... mà không chịu sự kiểm soát từ các cơ chế bảo lãnh, ký quỹ hay giới hạn thanh toán. Điều này vô hình chung đang làm suy giảm hiệu lực của các quy định kiểm soát rủi ro, ảnh hưởng đến tính nhất quán của hệ thống pháp luật.

Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng Luật KDBĐS 2023 đã có sự thay đổi có chủ đích, khi không còn ghi nhận quyền “cho thuê” như Luật KDBĐS 2014. Nhóm tác giả cho rằng đây không phải là thiếu sót kỹ thuật lập pháp, mà là một sự điều chỉnh chính sách pháp luật, nhằm siết chặt điều kiện kinh doanh, tăng cường bảo vệ quyền lợi của người thuê – vốn được đánh giá là nhóm yếu thế trong giao dịch. Ngoài hướng dẫn của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, đến nay vẫn chưa có văn bản quy phạm nào hướng dẫn, làm rõ khái niệm và nội hàm của quyền cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai theo Luật KDBĐS 2023. Tuy nhiên, với tinh thần của Bộ luật Dân sự 2015 về nguyên tắc tự do hợp đồng, nhóm tác giả thiên về cách hiểu thứ nhất, rằng chủ đầu tư vẫn có quyền cho thuê, trừ khi có quy định cấm cụ thể trong luật chuyên ngành. Đồng thời, việc cấm một hành vi trong lĩnh vực kinh doanh có điều kiện phải được thể hiện rõ ràng, như cách mà Luật Nhà ở 2023 đã minh thị tại điểm c khoản 3 Điều 89 về việc “không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai”. Ngoài ra,trong thực tiễn, việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai là nhu cầu có thật và phổ biến, nhất là đối với các dự án thương mại hoặc bất động sản cho thuê dài hạn.

Ls. Bùi Thị Minh Thúy, Lê Thị Ngọc Huyền – Công ty Luật TNHH Vietthink

#batdongsan #chothuebatdongsan #bds #datdai