Sau đại dịch COVID, thị trường Bất động sản những năm gần đây có biến động khó lường do vậy chính phủ đang có những biện pháp điều chỉnh phù hợp để kiểm soát nguồn cung, giá bán và giao dịch nhằm kiểm soát lại thị trường bất động sản hướng đến một thị trường lành mạnh và bền vững hơn. Một trong những biện pháp hứa hẹn sẽ đem lại hiệu quả nhằm ổn định lại thị trường bất động sản đó là điều chỉnh các chính sách pháp luật chính vì vậy, ngày 1/8/2024 vừa qua là một mốc thời gian cực kỳ quan trọng khi cả 03 luật chính điều chỉnh thị trường bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức có hiệu lực.
Việc cả 03 luật mới điều chỉnh thị trường Bất động sản đều có hiệu lực từ 1/8/2024 hứa hẹn sẽ đem đến một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định. Tại buổi hội nghị về tuyên truyền, phổ biến, thực thi chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức vào ngày 15/10/2024, các đại biểu và hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam tham dự đã có những nội dung trao đổi xoay quanh những điểm mới của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở với một số nội dung đáng chú ý như sau:
[Ảnh đại diện Tập đoàn Everland và Công ty Luật Vietthink tham dự hội nghị. Nguồn: Vietthink]
Một là, một số điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 được trình bày tại Hội nghị là (i) phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý nhà nước về đất đai; (ii) quyền của người sử dụng đất; (iii) quy hoạch sử dụng đất; (iv) thu hồi đất; (v) Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; (vi) giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; (vii) Tài chính về đất đai được hướng dẫn bởi nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất; (viii) chế độ sử dụng đất;
Hai là, điểm mới nổi bật trong việc đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản trên đất liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp Bất động sản đó là những điểm mới trong việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu, đăng ký biến động quyền sử dụng đất đã bổ sung thêm trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với tổ chức nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Đây là một điểm có ý nghĩa quan trọng đối với các dự án chuyển nhượng bất động sản hiện hành và tháo gỡ được nhiều khó khăn vướng mắc cho các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng.
Ba là, đại biểu tham dự hội nghị cũng đưa ra những nội dung tham luận về tác động của Luật đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với nền kinh tế và các doanh nghiệp.
Bốn là, trao đổi và thảo luận sôi nổi liên quan đến một số vấn đề pháp lý nổi cộm của thị trường bất động sản hiện nay như: vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản khi dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hình thức thuê đất, quy định chuyển tiếp về giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng Dự án, quy hoạch đất đai, dự án; đấu giá, đấu thầu dự án; phương pháp định giá đất, bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 2024; tác động đến doanh nghiệp bất động sản, giá bất động sản khi áp dụng cách tính giá đất mới...;và những vấn đề khác cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.
Năm là, một số đại biểu đã đưa ra ý kiến và phân tích về các cơ hội, thách thức và những vấn đề cần lưu ý đối với địa phương và doanh nghiệp bất động sản điển hình là một số bài tham luận về chủ đề: Những điểm mới tác động đến doanh nghiệp bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy định chi tiết; Những điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản của địa phương và doanh nghiệp bất động sản. Đối với Luật Nhà ở 2023 mới có hiệu lực đã có thêm nhiều qui định mới ưu đãi khuyến khích đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, góp phần tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời luật mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp thuận lợi hơn khi đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, kinh doanh bất động sản. Đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những quy định cụ thể hơn về căn hộ du lịch, bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua.
[Đại diện các bộ, chuyên gia tham gia Tọa đàm. Nguồn: Viethink]
Cũng có nhiều trao đổi xoay quanh những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản liên quan đến việc thực thi Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở trên thực tế, đặc biệt xoay quanh vấn đề về: Huy động vốn trong hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; nội dung về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cơ sở pháp lý cho các dự án đầu tư kinh doanh condotel, officetel, dự án cải tạo chung cư cũ, một số vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục liên quan đến chuyển nhượng dự án,.. và các vấn đề khác cần tiếp tục được hướng dẫn cụ thể trong các văn bản hướng dẫn sau này để nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong thực tiễn và thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
Th.S., Ls Nguyễn Thúy Hạnh - Công ty Luật TNHH Vietthink