Những quy định mới về Sổ đỏ được áp dụng từ 8/2/2021 tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Tại Khoản 9 Điều 1 sửa đổi Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng kí đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai và chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai .

Được biết, hiện nay theo Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43 thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai.

Tại Khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi khoản 4,5 Điều 87 Nghị định 43/2020/NĐ-CP như sau: Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( Giấy chứng nhận) đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau: (1) Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó; có thể thấy, Nội dung này đã bổ sung phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013). 

Đồng thời, điểm mới theo Khoản 26 Điều 1 sửa đổi  quy định tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã bỏ sung thêm trường hợp chuyển quyền “ thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Như vậy, nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật thì Nhà Nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp trên.

Trước đây, theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 76 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì một trong những trường hợp người có quyền sử dụng đất được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thực hiện việc dồn điền, đổi thửa. Tuy nhiên, quy định này đã được Nghị định số 148/2020/NĐ-CP bãi bỏ. 

Theo quy định tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dồn điền đổi thửa, trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, thì người sử dụng đất phải nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho sổ đỏ đã cấp để làm thủ tục cấp sổ đỏ mới. Trước đây, theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì chỉ làm thủ tục cấp đổi sổ đỏ. 

Theo quy định tại Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: Sở Tài nguyên - Môi trường và Phòng Tài nguyên - Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai.

So với các trường hợp nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo quy định trên, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP còn quy định thêm trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận theo yêu cầu của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cụ thể:

Tại Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020NĐ-CP có quy định:

"Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ là Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai".

Điều này có nghĩa, từ 8.2.2021, người dân hoàn toàn có thể thỏa thuận với Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục cấp, cấp đổi, cấp lại sổ đỏ tại nhà. Tuy nhiên cần phải bảo đảm không quá thời gian thực hiện thủ tục do UBND cấp tỉnh quy định.

Tại khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/NĐ-CP sửa đổi quy định về trình tự thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở  và tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong cá dự án phát triển nhà ở ( Điều 72 Nghị định 43/2014/MĐ-CP), thêm quy định về một số loại giấy tờ mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nghiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường sau khi hoàn thiện công trình, cụ thể:

+ Trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó;

+ Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng).

Như vậy, với những quy định mới trong Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, không chỉ giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết trong lĩnh vực đất đai, mà còn tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện quyền sở hữu, sử dụng đất đai; đồng thời giảm chí phí, thời gian, công sức cho người dân.

Nghị định này được ban hành ngày 18/12/2020 và sẽ có hiệu lực ngày 8/2/2021.