Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ("Nghị định 76") sau khi được ban hành, trong quá trình áp dụng đã xuất hiện những vướng mắc, tồn tại và đến nay nhiều quy định không còn phù hợp với nhu cầu và thực tiễn hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, đầu năm 2022 là thời điểm hàng loạt các luật, nghị định mới có hiệu lực, ảnh hưởng không nhỏ đến hành lang pháp lý của thị trường bất động sản. Do vậy, việc Chính phủ kịp thời ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ("Nghị định 02"), cập nhật cho phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020, các văn bản hướng dẫn Luật Đầu tư 2020 và các quy định mới có hiệu lực từ 01/01/2022 nêu trên là rất cần thiết. Nghị định 02 có nhiều nội dung mới, nhiều quy định điều chỉnh so với Nghị định 76 nhằm tạo ra tính thống nhất, đồng bộ cao hơn trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có kiên quan khác; đặc biệt là mang tính thực tiễn cao hơn và rất nhiều quy định sẽ khắc phục được các bất cập, vướng mắc, mang tính tháo gỡ cho những rào cản cho cả các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản (i) và còn cho cả công tác giám sát, quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này và các lĩnh vực có liên quan (quy hoạch, đầu tư, đất đai, thuế,..) (ii).
Đặc biệt, thị trường bất động sản thời gian gần đây đã bắt đầu diễn biến sôi động hơn sau thời gian ảm đạm của thị trường đầu tư, kinh doanh do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và có xu hướng sẽ gia tăng mạnh mẽ hơn trong giai đoạn hậu Covid-19 trước rất nhiều chính sách hỗ trợ và thúc đẩy thị trường này của Chính phủ và các Cơ quan có thẩm quyền khác. Đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng là một trong các lĩnh vực có tác động lớn và quan trọng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, do đó, các quy định pháp luật mới như Nghị định 02 được nhiều chuyên gia kỳ vọng sẽ là một cú hích giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn nhưng cũng được an toàn và ổn định hơn trong thời gian tới.
Bài viết tổng hợp và phân tích một số điểm mới nổi bật của Nghị định 02:
1/. Các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức:
Nghị định 02 đã có những cập nhật, điều chỉnh và quy định chi tiết các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản để phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đầu tư, xây dựng,…, bao gồm các điều kiện sau:
(i) Điều kiện về vốn pháp định và vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư: Nghị định 02 bỏ quy định doanh nghiệp/hợp tác xã phải có vốn pháp định 20 tỷ bên cạnh quy định tại Điều 4 làm rõ mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất, cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu.
Cụ thể, nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Sự điều chỉnh này vừa đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 nhưng vẫn đảm bảo quy định rõ ràng về điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản. Đây được coi là một trong những quy định mới giúp tạo điều kiện và cơ hội cho cá nhân, tổ chức có quy mô tài chính nhỏ cũng có thể được tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản, qua đó được kỳ vọng là nhóm quy định mới sẽ thúc đẩy sự sôi động của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Sự điều chỉnh này còn đáp ứng được nhu cầu thực tế của nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa có tham gia thường xuyên vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng khó hoặc không đáp ứng được về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ.
(ii) Điều kiện về công khai thông tin: Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 02 thì, tổ chức, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ phải công khai các thông tin:
- Về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật);
- Về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
- Về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh tương ứng.
Cụ thể như sau:
- Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Phải công khai thông tin trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án;
- Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản: Công khai thông tin tại sàn giao dịch bất động sản;
- Đối với các thông tin đã công khai mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi. Việc bổ sung quy định này tại Nghị định 02 là nhằm làm rõ, nâng cao trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản của chủ đầu tư. Quy định này mang đến cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu nhận chuyển nhượng bất động sản một cái nhìn toàn cảnh hơn về dự án, sản phẩm bất động sản mà mình mong muốn nhận chuyển nhượng nhưng cũng đòi hỏi nhiều thông tin hơn từ các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
(iii) Điều kiện về bất động sản được đưa vào kinh doanh: Nghị định 02 bổ sung quy định về tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quy định mới này mang tính đồng bộ, hệ thống, thống nhất về quy định, hướng dẫn giữa Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như rõ ràng, chặt chẽ hơn đối với các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.
2/. Quy định đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh bất động sản thường xuyên
Nghị định 02 bổ sung quy định liên quan đến các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không bắt buộc phải có các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, bao gồm:
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Quy định trên sẽ tháo gỡ bất cập, vướng mắc cho nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân được liệt kê tại Điều này và giải quyết được nhu cầu thực tiễn cho các chủ thể này; đặc biệt là các giao dịch (không thường xuyên) đối với các bất động sản là tài sản công, tài sản đã được ghi nhận là vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp. Trong thực tiễn thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Nhà nước, công ty con của doanh nghiệp Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, cơ quan, một số tổ chức đặc thù gặp rất nhiều vướng mắc trong việc không thể xác lập các giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công, tài sản đã được ghi nhận là vốn góp của Nhà nước tại Doanh nghiệp (vì có nhiều quan điểm cho rằng các hoạt động trên được xếp vào hoạt động kinh doanh bất động sản nên các chủ thể này không có ngành nghề kinh doanh bất động sản và không đáp ứng được các điều kiện về kinh doanh bất động sản thì không thể xác lập các giao dịch trên). Vướng mắc này trở thành rào cản và mâu thuẫn với nguyên tắc sử dụng hiệu quả vốn, tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp vì nhiều bất động sản thực tế bị bỏ không, hoặc không được khai thác hết nhưng lại không thể cho thuê để tạo nguồn thu, bù đắp chi phí cho doanh nghiệp theo nguyên tắc bảo toàn, sử dụng hiệu quả vốn, tài sản của Nhà nước.
Đồng thời, khi có quy định đối với các cá nhân, tổ chức không hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính thường xuyên, thì công tác kiểm tra, giám sát, hậu kiểm của cơ quan Nhà nước và đảm bảo minh bạch hoá các giao dịch về bất động sản của các cá nhân, hộ gia đình cũng sẽ được tăng cường. Bởi các giao dịch này trong thực tiễn vốn dĩ vẫn diễn ra và rất sôi động, là nhu cầu thiết thực của thị trường, nhưng lại phải “làm chui” và từ đó tạo cơ hội để các chủ thể có nguồn thu từ hoạt động này “trốn thuế”, “lách thuế”.
3/. Quy định về hợp đồng mẫu trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Điều 6 Nghị định 02 quy định về việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục của Nghị định này, bao gồm:
(i) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;
(ii) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;
(iii) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;
(iv) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các mục (i), (ii), (iii) trên đây.
(v) Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;
(vi) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
(vii) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
(viii) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.
Việc xây dựng tách bạch các mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua cho từng loại hình nhà ở, công trình xây dựng (chung cư, căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhà ở riêng lẻ,...) được cho là sự thay đổi mang tính đột phá và hợp lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đang vô cùng "nóng" hiện nay. Vì mỗi loại hình bất động sản có đặc tính riêng liên quan đến thiết kế, xây dựng, vận hành và có các đặc điểm pháp lý khác nhau, nên là việc bổ sung mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua, chuyển nhượng cho từng loại hình bất động sản như tại Nghị định 02 là cần thiết.
Đặc biệt, các giao dịch về loại hình căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú trong thời gian dài vừa qua vẫn diễn ra bất kể Chính phủ chưa có các quy định hướng dẫn chi tiết về giao dịch này. Các mẫu hợp đồng trên thị trường do các Chủ đầu tư tự xây dựng và áp dụng cho từng dự án và chính sách kinh doanh cụ thể, chưa có tính thống nhất. Nghị định 02 ban hành mẫu hợp đồng cho loại căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú đã tạo ra cơ sở tham chiếu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các Nhà đầu tư trong việc đăng ký mẫu hợp đồng này tại cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch.
Tuy nhiên cần lưu ý, việc ban hành mẫu hợp đồng đối với căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú tại Nghị định 02 không đồng nghĩa với việc Nhà đầu tư của tất cả các Dự án có mục tiêu đầu tư và kinh doanh loại hình này đều được phép mua bán, chuyển nhượng loại hình này. Cụ thể, theo nội dung Điều 1 về giải thích từ ngữ Mẫu 02 kèm theo Nghị định 02, thì căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được giao dịch mua bán/bán phải thuộc Dự án/Toà nhà có mục tiêu bán, cho thuê được duyệt trong hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế của dự án theo các quy định về quy hoạch, đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch.
Nguồn ảnh: Dự án Vân Đồn Heritage - Công ty cổ phần tập đoàn Everland
Nghị định 02 có một số điểm quan trọng trong các quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn như sau:
(i) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. Điều kiện này được bổ sung phù hợp với quy định tại Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cũng như phù hợp với việc hệ thống, thống nhất quy định hướng dẫn về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà trước đây Nghị định 76 chưa có quy định hướng dẫn cụ thể.
(ii) Quy định chi tiết và bổ sung các điều kiện cụ thể đối với các trường hợp được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, bao gồm:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 02; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
(iii) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.
Việc Nghị định 02 có các quy định mang tính hệ thống nhưng chi tiết về các điều kiện liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn trên đây là phù hợp; được dự đoán là sẽ góp phần thúc đẩy được các giao dịch chuyển nhượng/giao dịch kinh doanh bất động sản, có thể giúp các chủ đầu tư và khách mua hàng hạn chế được tối đa các tranh chấp, vướng mắc, vấn đề pháp lý phát sinh.
5/. Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Nghị định 02 phân định nguyên tắc, trình tự, hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
(i) Đối với các dự án bất động sản dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:
- Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;
- Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
(ii) Đối với các dự án bất động sản không thuộc diện nêu trên thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02.
Điều này được hiểu rằng chỉ các Dự án bất động sản thuộc diện được chấp thuận nhà đầu tư (i) và đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 (ii) mới áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư; còn tất cả các trường hợp dự án bất động sản còn lại ngoài hai trường hợp trên sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02. Quy định này phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46 của Luật Đầu tư 2020, đảm bảo tính tách bạch, rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng Dự án sẽ áp dụng theo quy định của Luật Đầu tư; và các trường hợp sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, Nghị định 02 cũng đã điều chỉnh nhiều nội dung chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án bất động sản. Nội dung này sẽ được Vietthink cập nhật, tổng hợp thành bài viết riêng.
Nguồn: Ảnh Internet
Nghị định 02 có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 và thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Kể từ thời điểm Nghị định 02 có hiệu lực thi hành, các quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, việc lập và ký kết các hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định trong các Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, các văn bản quy phạm pháp luật do các bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trước ngày Nghị định 02 có hiệu lực thi hành mà có nội dung thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định 02 thì thực hiện theo quy định của Nghị định 02 này.
Bùi Thị Minh Thúy, Ngô Diệu Linh
Công ty Luật TNHH Vietthink