Mới đây, một số địa phương đã đồng loạt ban hành quy định về hạn mức giao đất tôn giáo cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc theo Luật Đất đai 2024. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 nên dành được nhiều sự quan tâm của xã hội. Ngày 23 tháng 10 năm 2024, ThS., LS. Nguyễn Thanh Hà, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Vietthink đã có buổi trả lời phỏng vấn BChannel về việc áp dụng quy định liên quan đến hạn mức giao đất tôn giáo cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc theo Luật Đất đai 2024.
Nội dung phỏng vấn và trả lời phỏng vấn chi tiết như sau:
Câu hỏi PV: Thời gian vừa qua, một số địa phương đã ban hành Quyết định về hạn mức giao đất tôn giáo theo Luật Đất đai 2024. Luật sư cho hỏi, các căn cứ và cơ sở pháp lý để quyết định về hạn mức giao đất tôn giáo cụ thể là gì và tại sao lại có sự khác nhau về hạn mức giữa các địa phương?
Ls. Nguyễn Thanh Hà trả lời:
Thời gian qua, một số địa phương như thành phố Đà Nẵng, tỉnh Tiền Giang, tỉnh Trà Vinh đã ban hành Quyết định quy định về hạn mức giao đất cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn tỉnh. Theo đó, mỗi tỉnh/thành phố có quy định về hạn mức riêng cho đất tôn giáo mà không áp dụng một hạn mức cố định giống nhau. Cụ thể, tỉnh Tiền Giang và Trà Vinh quy định hạn mức giao đất cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc là không quá 5000 m2 [1], còn thành phố Đà Nẵng lại quy định hạn mức giao đất cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc là không quá 3000 m2. Ngoài ra, các địa phương này cũng có quy định khác nhau về xử lý trường hợp tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc có nhu cầu được giao đất lớn hơn hạn mức trên; và quy định chuyển tiếp đối với đất tôn giáo đã được giao và/hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và các Quyết định mới do UBND tỉnh/thành phố ban hành về hạn mức giao đất tôn giáo có hiệu lực.
Lí do và căn cứ mà các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành các Quyết định về hạn mức giao đất tôn giáo là theo quy định mới tại Điều 213 Luật Đất đai 2024, theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức và quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn tỉnh. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013, bởi Luật Đất đai 2013 chỉ có quy định về việc: UBND cấp tỉnh căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết định diện tích đất giao cho cơ sở tôn giáo.
Quy định này của Luật Đất đai 2024 là sự thể chế hoá Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương năm 2022 về hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất, có quy định về nhiệm vụ hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất tôn giáo như sau: “… Nhà nước thực hiện giao đất có hạn mức không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo. Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương.”
Tuy nhiên đến nay, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 chưa có quy định hướng dẫn chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục xác định và quyết định hạn mức đất tôn giáo được quy định tại Điều 213 Luật Đất đai 2024. Tại các Quyết định hành chính đã công bố của các địa phương như tỉnh Trà Vinh, Tiền Giang, thành phố Đà Nẵng cũng chỉ căn cứ vào quy định chung của Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.
Mặc dù chưa có hướng dẫn chi tiết về căn cứ, trình tự, thủ tục quyết định hạn mức giao đất tôn giáo theo Luật Đất đai mới, nhưng Điều 213 Luật Đất đai 2024 đã đưa ra nguyên tắc làm căn cứ để UBND cấp tỉnh xác định hạn mức đất tôn giáo tại từng địa phương, cụ thể gồm 2 tiêu chí lớn là: (i) Căn cứ vào nhu cầu thực tế về hoạt độn tôn giáo; và (ii) Căn cứ vào khả năng quỹ đất của địa phương. Tôi cho rằng đây là 2 tiêu chính mang nội hàm rộng và cần có sự rà soát, đánh giá kỹ lưỡng trước khi UBND cấp tỉnh quyết định hạn mức cụ thể:
Một là, đối với tiêu chí dựa vào nhu cầu thực tế về hoạt độn tôn giáo: Để đánh giá tiêu chí này, cần phải rà soát, đánh giá nhu cầu thực tế tại từng địa phương (cấp huyện, tỉnh), và phải dựa vào Chiến lược, kế hoạch và quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội cấp tỉnh, cấp địa phương để đánh giá. Trong đó, phải tính đến nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo hiện tại và dự đoán nhu cầu trong tương lai, phù hợp với Chiến lược, kế hoạch và quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội cấp tỉnh.
Hai là, đối với tiêu chí dựa vào khả năng quỹ đất của địa phương, tôi cho rằng đây là tiêu chí tương đồng nhưng rộng hơn so với quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định tiêu chí quyết định giao đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Còn Luật Đất đai mới thì quy định rộng hơn về quyết định hạn mức giao đất và giao đất theo khả năng quỹ đất của địa phương. Theo Điều 112 Luật Đất đai 2024, việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này. Như vậy, về nguyên tắc, việc xem xét khả năng quỹ đất của địa phương vẫn phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và phải đảm bảo phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Cần lưu ý là việc quản lý, phát triển quỹ đất cũng phải tuân theo nguyên tắc về quy hoạch, mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thì phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh [3]. Như vậy để đánh giá và dự đoán được về “khả năng quỹ đất của địa phương” thì về nguyên tắc các địa phương phải rà soát, đánh giá về khả năng quỹ đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ cấp huyện, cấp tỉnh và cấp quốc gia, quy hoạch chung của tỉnh và chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh để đánh giá tiêu chí này.
Nguồn ảnh: Internet
Câu hỏi PV: Theo luật sư, việc các địa phương ban hành Quyết định về hạn mức giao đất tôn giáo theo Điều 213 Luật Đất đai 2024 có những tác động gì trong phát triển, quản lý đất đai về tôn giáo?
Ls. Nguyễn Thanh Hà trả lời:
Điều 213 Luật Đất đai 2024 là quy định thể chế hoá Nghị quyết 18 của của Ban chấp hành Trung ương năm 2022 và tôi cho rằng đây là điểm mới cần thiết của Luật Đất đai 2024, nhằm tại ra cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn trong việc giao đất tôn giáo và quản lý quỹ đất cho mục đích tôn giáo tại các địa phương. Đây là tác động tích cực ở góc độ quản lý Nhà nước về đất tôn giáo.
Tuy nhiên, việc quy định về hạn mức phải đảm được đánh giá đúng, đủ các tiêu chỉ theo quy định. Do vậy, tôi vẫn cho rằng cần có các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Điều 213 của Luật Đất đai 2024, để đảm bảo việc áp dụng quy định này mang tính thống nhất, minh bạch giữa tất cả các địa phương. Theo quy định mới này, đối tượng chịu tác động trực tiếp sẽ là các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc hoặc cá nhân, tổ chức khác có nhu cầu đầu tư, xây dựng, cải tạo, tu tổ các công trình tôn giáo hoặc công trình có mục đích hỗn hợp. Như vậy, trong quá trình đánh giá các tiêu chí xác định hạn mức giao đất tôn giáo tại từng địa phương, văn bản luật nên quy định thêm quy trình lấy ý kiến của các cá nhân, tổ chức chịu tác động của quyết định hạn mức giao đất tôn giáo (nếu có).
Đối với các trường hợp chuyển tiếp: cơ sở tôn giáo, tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc đã được giao đất hoặc/và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 và Quyết định hành chính của các địa phương có hiệu lực, thì thực hiện theo các quy định trước và không xem xét lại về hạn mức đất đã giao. Tuy nhiên, sẽ phát sinh các trường hợp Dự án có mục đích xây dựng cơ sơ tôn giáo nhưng mới được giao đất một phần, thì khi nhà đầu tư tiếp tục thực hiện thủ tục xin giao đất các lần tiếp theo thì có thuộc đối tượng phải rà soát lại và áp hạn mức hay không? Như vậy, rất cần những quy định hướng dẫn chi tiết cho các trường hợp chuyển tiếp như vậy để đảm bảo có cơ sở pháp lý rõ ràng cho cả phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các cá nhân, tổ chức có liên quan.
Câu hỏi PV: Thưa luật sư, mới đây tại một số địa phương, có đơn đề nghị UBND tỉnh và các Sở ngành bố trí, giao đất phục vụ cơ sở thờ tự Phật giáo, là đất đã được giao từ trước nhưng xin được xây dựng lại. Vậy theo quy định mới tại Điều 213 Luật Đất đai 2024 thì có cơ sở để UBND tỉnh giao đất theo đề xuất của các cá nhân, tổ chức này hay không?
Ls. Nguyễn Thanh Hà trả lời:
Theo tinh thần của Điều 213 Luật Đất đai 2024, việc giao đất phải phù hợp với quy định về hạn mức giao đất tôn giáo do UBND cấp tỉnh ban hành. Như vậy đối với tình huống trên thì có 2 khả năng xảy ra:
(i) Nếu đất đã được giao từ trước cho mục đích tôn giáo, thì không phải thực hiện rà soát lại và không phải đợi quy định về hạn mức đất tôn giáo. Nhà đầu tư có thể thực hiện các thủ tục về xây dựng lại theo quy định;
(ii) Nếu đất đã được giao có mục đích sử dụng khác, nay xin chuyển đổi thành đất xây dựng phục vụ hoạt động tôn giáo thì phải đảm bảo tuân thủ đúng các điều kiện theo Luật Đất đai mới, trong đó phải đảm bảo phù hợp với hạn mức giao đất tôn giáo do UBND cấp tỉnh quyết định.
Câu hỏi PV: Thưa luật sư, vậy những tổ chức, cá nhân muốn tự mua thêm đất để mở rộng diện tích cho mục đích tôn giáo sau ngày Luật Đất đai 2024 và Quyết định hành chính của các địa phương có hiệu lực thì có dựa trên hạn mức quy định của Luật đất đai 2024 ko ạ?
Ls. Nguyễn Thanh Hà trả lời:
Trường hợp tổ chức, cá nhân muốn tự mua thêm đất để mở rộng thêm diện tích đất tôn giáo thì cần lưu ý:
(i) Việc nhận chuyển nhượng đất phải lưu ý các điều kiện được chuyển nhượng đối với từng loại đất theo quy định. Luật Đất đai 2024 đã có nhiều quy định thay đổi so với Luật Đất đai 2013, vì vậy không nên xác lập giao dịch theo thói quen, thông lệ cũ mà cần tìm hiểu, cập nhật các quy định mới để thực hiện cho đúng.
(ii) Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất tôn giáo và xin giao đất tôn giáo phải tuân theo quy định về hạn mức được UBND cấp tỉnh quy định. Vì vậy, cần tìm hiểu các quy định về hạn mức, thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có liên quan trước khi nhận chuyển nhượng đất mở rộng cho mục đích tôn giáo.
Tuy nhiên cần lưu ý, hiện nay một số tỉnh thành đã ban hành quy định về hạn mức, đều có quy định về xử lý đối với trường hợp tổ chức, tổ chức tôn giáo trực thuộc có nhu cầu cao hơn hạn mức được quy định, để đam bảo phù hợp với tinh thần, nguyên tắc tại Điều 213 Luật Đất đai 2024. Vậy, theo tôi, các tổ chức, tổ chức tôn giáo trực thuộc có thể chủ động tham vấn, xin hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc áp dụng quy định trong trường hợp có nhu cầu sử dụng đất lớn hơn hạn mức được UBND cấp tỉnh ban hành.
PV BChannel: Xin cảm ơn Luật sư.
Theo Vietthink News.
[1] Các quyết định:
Quyết định số 46/2024/QĐ-UBND ngày 14/10/2024 của UBND tỉnh Tiền Giang quy định hạn mức giao đất cho tổ chức tôn giáo tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn tỉnh Tiền Giang;
Quyết định số 23/2024/QĐ-UBND ngày 12/9/2024 của UBND tỉnh Trà Vinh quy định hạn mức giao đất cho tổ chức tôn giáo tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn tỉnh Trà Vinh;
Quyết định số 30/2024/QĐ-UBND ngày 07/10/2024 của UBND thành phố Đà Nẵng quy định hạn mức giao đất cho tổ chức tôn giáo tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
[2] Khoản 4 Điều 213 Luật Đất đai 2024: .. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức và quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn tỉnh.
Khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024: .. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết định diện tích đất giao cho cơ sở tôn giáo.
[3] Điều 112 Luật Đất đai 2024: Nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất: Việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này
Điều 60 Luật Đất đai 2024: Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
1. Việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tuân thủ nguyên tắc và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.
2. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng; bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và phù hợp với tiềm năng đất đai của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện phải đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh.
4. Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ; quy hoạch sử dụng đất của cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định được nội dung sử dụng đất đến cấp xã; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
5. Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên.
6. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, độ che phủ rừng; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
7. Bảo đảm tính liên tục, kế thừa, ổn định, đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; cân đối hài hòa giữa các ngành, lĩnh vực, địa phương, giữa các thế hệ; phù hợp với điều kiện, tiềm năng đất đai.
8. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch.
9. Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch sử dụng đất cấp thấp hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì các chỉ tiêu sử dụng đất chưa thực hiện hết được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
10. Kế hoạch sử dụng đất được lập đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cùng cấp. Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng cấp huyện được lập đồng thời với lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.