Khoảng hai thập niên trở lại đây, cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội, thị trường bất động sản cũng phát triển và ngày càng trở nên sôi động với nhiều loại hình sản phẩm từ đất nền, biệt thự, nhà ở hình thành trong tương lai cho đến các căn hộ chung cư, căn hộ du lịch. Sự phát triển của thị trường bất động sản kéo theo nhiều vấn đề pháp lý xuyên suốt từ giai đoạn lập dự án, triển khai đầu tư xây dựng, bán hàng, vận hành và cung cấp dịch vụ cho chủ sở hữu, người mua nhà. Trong suốt quá trình đó, có không ít tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và người mua nhà liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với những tình huống tranh chấp vô cùng đa dạng.
Một tình huống tranh chấp điển hình thường thấy ở hầu hết các dự án đó là khi khách hàng không đủ khả năng thanh toán (hoặc cố tình không chịu thanh toán) hết giá trị nhà ở nhưng cố tình “chây ì” không hợp tác với CĐT để thanh lý, chấm dứt Hợp đồng mua bán. Trong những tình huống đó, thông thường khách hàng viện vào một trong số các sai phạm thường mắc phải của Chủ đầu tư (“CĐT”) như chậm tiến độ bàn giao nhà, hay có sai xót nhỏ trong sản phẩm bàn giao, ...để từ chối thanh toán cũng như từ chối hợp tác giải quyết, tuy nhiên, cũng có những trường hợp khách hàng “chây ì” thanh toán cho dù CĐT không vi phạm bất kỳ nghĩa vụ gì.
Thông thường các Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều thiết kế điều khoản cho phép CĐT được quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng1 khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Và khi xảy ra tình huống này, hầu hết các Chủ đầu tư sẽ ra Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng với khách hàng. Tuy nhiên, dù đã ra thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán với khách hàng theo đúng điều khoản ghi trên hợp đồng, nhưng những bất động sản “dạng đó” đó vẫn chưa thực sự hấp dẫn với người mua mới vì những lo ngại có thể vẫn còn tranh chấp với người mua trước. Đây là một thực tế mà rất nhiều CĐT gặp phải và dẫn đến tình trạng bị ứ đọng vốn.
Ảnh chụp điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng từ một tình huống thực tế.
Vậy, bằng một văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, CĐT đã đủ cơ sở pháp lý để “giải phóng” bất động sản đó khỏi sự ràng buộc với người mua trước hay chưa? Liệu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của CĐT có hợp lệ không? Liệu người mua trước có khởi kiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của CĐT hay không? Đây là những vấn đề mà người mua mới rất quan tâm trước khi quyết định mua lại bất động sản đó.
Không có một câu trả lời nào là chính xác tuyệt đối cho những câu hỏi trên vì còn phụ thuộc vào những tình huống thực tế, những thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng mua bán giữa khách hàng và CĐT. Về mặt pháp lý, khởi kiện là một quyền năng được pháp luật công nhận tại Hiến pháp và Bộ Luật tố tụng dân sự 20152, vì vậy, khách hàng luôn có quyền khởi kiện CĐT vì hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu khách hàng cho rằng hành vi đó là sai và gây tổn hại đến họ.
Khi bất động sản đó là đối tượng tranh chấp đang giải quyết tại Tòa án, hoặc trong những trường hợp khách hàng không hợp tác để chấm dứt, thanh lý Hợp đồng mua bán và giải quyết tranh chấp, thì những bất động sản này sẽ rơi vào tình trạng bị “treo” về mặt pháp lý. Cụ thể, theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau: “1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn”. Theo quy định trên, khi căn hộ đang trong quá trình giải quyết tranh chấp, thì nó trở thành đối tượng không thể giao dịch, mua bán với bên thứ ba cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.
Lời khuyên được đưa ra từ các Luật sư là không nên mua những căn nhà này khi chưa có “biên bản thanh lý hợp đồng giữa CĐT và khách hàng” hoặc chưa có “phán quyết có hiệu lực của Tòa án hoặc Trọng tài” để tránh gặp phải rủi ro khi còn tranh chấp phát sinh với khách hàng cũ bởi những căn nhà này thuộc diện có nguy cơ có tranh chấp. Trên thực tế, trong những tình huống không nhận được sự hợp tác của khách hàng, thì hầu hết các CĐT phải chủ động nhờ đến các cơ quan giải quyết tranh chấp như Tòa án, Trọng tài để đưa ra một phán quyết làm cơ sở để “giải phóng” bất động sản đó khỏi sự ràng buộc với khách hàng cũ, và đây cũng là cơ sở để CĐT chào bán bất động sản đó cho khách hàng mới.
Nhiều năm qua, Vietthink đã đồng hành cùng nhiều Chủ đầu tư để tư vấn và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các Chủ đầu tư trước những vướng mắc phát sinh với khách hàng. Chúng tôi gặp phải không ít tình huống thực tiễn với những diễn biến hết sức đa dạng. Bằng kinh nghiệm của mình, chúng tôi đã giúp nhiều Chủ đầu tư nhanh chóng giải quyết tranh chấp với khách hàng, rút ngắn thời gian "giải phóng" các sản phẩm bất động sản khỏi những rào cản để quay trở lại thị trường giao dịch.
Nguồn ảnh: InternetTháng 10 năm 2020 vừa qua, Luật sư của Vietthink lại tiếp tục hỗ trợ thành công cho một CĐT lớn ở Hà Nội giải quyết tranh chấp với khách hàng mua biệt thự tại một khu đô thị lớn phía Nam thành phố. Đặc biệt, vụ việc này có một yếu tố phức tạp hơn, đó là vì mục đích thương mại, làm tăng tính hấp dẫn người mua, CĐT này đã đồng ý bàn giao nhà cho khách hàng khi khách hàng mới thanh toán được 50% giá trị mua bán (trong khi Luật kinh doanh bất động sản cho phép CĐT được thu đến 70% giá trị trước khi bàn giao nhà3). Sau khi nhận bàn giao căn nhà, khách hàng bắt đầu “chây ì” khiến CĐT gặp rất nhiều khó khăn trong việc yêu cầu khách hàng thanh toán nốt 50% còn lại. Qua nhiều lần cho phép gia hạn thanh toán mà vẫn không có động thái gì từ phía người mua, cuối cùng CĐT đã phải tìm đến các giải pháp pháp lý để giải quyết. Trong tình huống này, ngoài việc tư vấn giải pháp để nhanh chóng "giải phóng" căn biệt thự khỏi những ràng buộc bởi yếu tố pháp lý, các Luật sư của Vietthink còn tư vấn cho Chủ đầu tư các giải pháp pháp lý nhằm đòi lại quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng tài sản là căn biệt thự mà khách đang trực tiếp quản lý, sử dụng. Nhờ kinh nghiệm lâu năm trong xử lý các tình huống thực tiễn cộng thêm những yếu tố thuận lợi, Luật sư của Vietthink đã tác nghiệp một cách chuyên nghiệp, bài bản kết hợp nhuần nhuyễn giữa kiến thức pháp lý sâu rộng với những kinh nghiệm thực tiễn phong phú đã khiến phía người mua nhà hiểu ra lẽ phải và xin được thực hiện nghĩa vụ của người mua nhà với CĐT, nên chỉ sau chưa đầy 3 tháng đồng hành cùng CĐT kể từ khi tư vấn CĐT nộp đơn khởi kiện người mua nhà tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, vụ việc đã được giải quyết xong một cách trọn vẹn (chưa phải nhờ tới sự phán quyết của Tòa án). CĐT đã nhận đủ tiền từ người mua nhà và mối quan hệ hợp tác giữa các bên vẫn được tiếp tục. Đây không chỉ là thành công lớn của Luật sư Vietthink trong giải quyết các vụ tranh chấp kinh doanh thương mại mà còn đem lại lợi ích đáng kể cho thân chủ và các bên tham gia tố tụng về mặt tình cảm và kinh tế (các bên giữ được mối quan hệ hợp tác và không phải chi trả các khoản phí cho hoạt động tố tụng).
Với sự phát triển của thị trường bất động sản như hiện nay, những tình huống tranh chấp giữa CĐT và khách hàng sẽ còn nhiều và có tính chất đa dạng hơn, chúng tôi sẽ tiếp tục tổng hợp những câu chuyện, kinh nghiệm mà chúng tôi đã gặp trong hành trình tư vấn, bảo vệ quyền lợi cho thân chủ của mình.
Mời quý độc giả theo dõi trong các kỳ sau.
Vietthink News.------------------------------------------------------------------------
1Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
2Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định Quyền khởi kiện vụ án như sau:
“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”
3Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai:
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Vietthink News.