Sau hơn 10 năm thực thi Luật Đất đai năm 2013, bên cạnh những kết quả đạt được, thì Luật Đất đai năm 2013 vẫn có nhiều bất cập, chồng chéo so với các Luật khác, gây khó khăn trong việc quản lý, thực thi các quy định. Mới đây, ngày 18/01/2024, sau 4 lần thảo luận, Quốc hội vừa biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp bất thường lần thứ Năm nhằm Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao theo định hướng XHCN của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022. Luật Đất đai (sửa đổi) có rất nhiều điểm mới nổi bật so với Luật Đất đai 2013, trong đó có một số vấn đề nổi bật như sau:
(Nguồn: Internet)Người Việt Nam định cư tại nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 không quy định Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Nay, Luật đất đai năm 2024 bổ sung thêm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sử dụng đất ở Việt Nam.
Theo Luật quốc tịch năm 2008 giải thích thì Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Còn Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Như vậy, đồng bộ với quy định tại Luật Quốc tịch năm 2008, Luật Đất đai năm 2024 đã xác định rõ hơn người sử dụng đất gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cùng với quy định mở rộng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có thêm cơ hội, điều kiện tham gia, tác động tích cực đến thị trường bất động sản, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế phát triển của Quốc gia.
Quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất
So với quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 trước đây chỉ quy định tổng quan các dự án xây dựng thuộc phạm vi khu công nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, kết câu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, thoát nước,… thì Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết, rõ ràng về 31 trường hợp dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc quy định chi tiết các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thuận tiện cho các cơ quan thực thi, dễ xác định trách nhiệm, chế tài nếu làm sai. Từ đó đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan đã xảy ra.
Vấn đề bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề gây bức xúc cho người dân nhất, Chương VII Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi, giúp cho người dân có điều kiện đảm bảo cuộc sống, điều kiện về sinh hoạt.
Thu hồi đất khi đã bàn giao nhà tái định cư
Hiện nay, chương 6 của Luật Đất đai 2013 là chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Như vậy, tên chương cũng phần nào cho thấy việc tái định cư xếp sau việc thu hồi đất, tức thu hồi đất xong mới thực hiện việc tái định cư. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này quy định tách ra làm hai chương, chương 6 quy định thu hồi đất, trưng dụng đất và chương 7 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nổi bật tại khoản 5, khoản 6, Điều 91 Luật đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau: “5. Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân.
6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.”
Luật đất đai sửa đổi đã quy định rõ việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư. Như vậy, dự thảo mới đã có sự khác biệt rõ rệt so với luật hiện hành là việc tái định cư phải thực hiện trước rồi mới thu hồi đất. Trên thực tế, người dân chưa có nhà ở mới, thậm chí chưa nhận được tiền bồi thường đã bị thu hồi đất, nhiều trường hợp số tiền bồi thường họ nhận được không đủ để mua một nơi ở mới. Việc sắp xếp chỗ ở tái định cư cho dân trước khi thu hồi đất giúp họ ổn định chỗ ở, đảm bảo quyền có chỗ ở hợp pháp là đúng với tinh thần của hiến pháp năm 2013, giúp giảm tình trạng kiện tụng vì vấn đề bồi thường khi thu hồi đất luôn là căn nguyên phát sinh các tranh chấp đất đai.
Nới lỏng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014
Tại Điều 138 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 cho phép đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 (thay vì 1/7/2004 như quy định Luật đất đai 2013) không có tranh chấp, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất “GCNQSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất”. Theo đó, các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 được chia thành ba khoảng (thời gian) gồm: trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014. Cả 3 nhóm trên đều không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền sẽ được cấp GCNQSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Trong khi Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất đối với 02 trường hợp, cụ thể: (1) hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện đã quy định. (2) hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy, Luật mới đã nới lỏng điều kiện và thêm thời gian cấp GCNQSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất cho đất không có giấy tờ. Trước đây, tùy thuộc vào mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ trước 01/7/2004 hay trước 01/7/2014 mà hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện. Thì nay chỉ còn 01 mốc thời gian là trước 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp thì sẽ được cấp GCNQSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất.
Bảng giá đất được ban hành hàng năm
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường; tuy nhiên, trên thực tế thì rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.
Tại Điều 159 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo, như vậy việc bảng giá đất được ban hành hàng năm sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường.
Đồng thời, Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể và trong trường hợp cần áp dụng phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và chờ sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 176 (không quá 3ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác) với điều kiện phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Ngoài ra, Luật cũng bổ sung tại Điều 166 quy định quản lý, khai thác và kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Trong đó, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời, bảo đảm phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai và được phân cấp quản lý theo trách nhiệm quản lý của cơ quan nhà nước từ trung ương đến địa phương. Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có giá trị sử dụng chính thức, tương đương văn bản giấy được cơ quan có thẩm quyền cung cấp. Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác thông tin, dữ liệu về đất đai theo quy định của pháp luật. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân phản hồi, cung cấp, bổ sung thông tin cho cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Từ đó tạo công cụ để người dân, doanh nghiệp có thể truy xuất, kiểm tra quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường điện tử.
Trên đây là một số vấn đề nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi) 2024. Việc thông qua đã tạo nên dư chấn mạnh trong xã hội, giúp thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội. Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Tuy nhiên có 02 điều là Điều 190 quy định hoạt động lấn biển và Điều 248 quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/4/2024.
Ma Thùy Linh - Công ty Luật TNHH Vietthink