Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội Việt Nam, ban hành ngày 30 tháng 11 năm 2024, đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý trong việc thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, bao gồm phần diện tích đất không phải là đất ở. Nghị quyết này sẽ có hiệu lực từ ngày 01 tháng 4 năm 2025 và kéo dài trong 5 năm.
Trước khi Nghị quyết 171 ra đời, Luật Đất đai mới phần nào không đáp ứng được kỳ vọng của thị trường bất động sản khi vẫn hạn chế việc triển khai dự án nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở. Điều này khiến việc tiếp cận đất ở vẫn khó khăn, đặc biệt khi phần lớn các dự án bất động sản mới và quy mô lớn thường được thực hiện trên diện tích đất không phải là đất ở. Do đó, việc thông qua Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ giải quyết được tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bằng cách tạo ra cơ chế linh hoạt hơn cho việc phát triển nhà ở thương mại. Nghị quyết này không chỉ cho phép khởi xướng các dự án nhà ở thương mại mới mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư hiện tại có thể mở rộng các dự án của mình bằng cách mua thêm đất liền kề.
Điều kiện triển khai dự án thí điểm
Để được hưởng ưu đãi theo Nghị quyết này, dự án phải đáp ứng các điều kiện bao gồm: khu đất thực hiện dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng/đô thị và với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; khu đất thực hiện dự án cũng cần có trong danh mục địa điểm được Hội đồng nhân dân tỉnh phê duyệt để triển khai dự án thí điểm; được Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận bằng văn bản về thỏa thuận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án thí điểm. Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cũng phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư,...
Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm
Ngoài các yêu cầu về triển khai dự án thí điểm, dự án nhà ở thương mại còn phải đáp ứng các tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm quy định tại Điều 4 Nghị quyết 171, trong đó giới hạn tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt. Các dự án thí điểm cũng phải đáp ứng các tiêu chí sau: Nằm ở khu vực đô thị hoặc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, và không có trong danh mục công trình, dự án xây dựng phải thu hồi đất và được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt (trong trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Ví dụ: Tại tỉnh Vĩnh Long, theo kế hoạch phân bổ đất đai giai đoạn 2021-2030 nêu tại Quyết định số 1759/QĐ-TTg ngày 13 tháng 10 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ, diện tích đất ở hiện có trong khu đô thị đến năm 2020 là 1.068,89 ha, và diện tích đất dự kiến phân bổ cho mục đích dân cư theo nhu cầu của tỉnh đến năm 2030 là 1.528,90 ha. Theo đó, tính toán giới hạn diện tích đất ở của toàn tỉnh Vĩnh Long được sử dụng để thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 là: 30%×(1.528,90 ha−1.068,89 ha) = 138,003 ha; và
Tại tỉnh Thái Nguyên, theo kế hoạch phân bổ đất đai giai đoạn 2021-2030 nêu tại Quyết định số 222/QĐ-TTg ngày 14 tháng 3 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ, diện tích đất ở hiện có trong khu đô thị đến năm 2020 là 2.738,21 ha, và diện tích đất dự kiến phân bổ cho mục đích dân cư theo nhu cầu của tỉnh đến năm 2030 là 5.694,38 ha. Theo đó, tính toán giới hạn diện tích đất ở của toàn tỉnh Thái Nguyên được sử dụng để thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 là: 30%×(5.694,38 ha−2.738,21 ha) = 886,851 ha.
Nghị quyết 171 phát huy ưu điểm của phương thức chuyển nhượng tự nguyện, là sự thỏa hiệp giữa doanh nghiệp bất động sản và chủ sở hữu quyền sử dụng đất, giúp giảm chi phí xã hội, thủ tục hành chính và khiếu nại liên quan đến thu hồi đất, tạo ra cơ chế linh hoạt hơn cho việc phát triển nhà ở thương mại. Do đó, Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ giải quyết những thách thức hiện tại trên thị trường bất động sản, đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, tác giả cho rằng để tránh một số hệ quả tiêu cực có thể xảy ra như cung vượt cầu, xuất hiện tình trạng đất đai và nhà ở không có người ở, và đầu cơ đất, các cơ quan có thẩm quyền cần giám sát chặt chẽ việc thực hiện Nghị quyết 171.
Tại Hội nghị quán triệt, triển khai thi hành các Luật, Nghị quyết được thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Trọng Đông đã trình bày về tác động của chính sách thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong công tác quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội . Với mật độ dân số cao và nhu cầu nhà ở lớn, Hà Nội đang đối mặt với áp lực lớn về cơ sở hạ tầng. Những chính sách mới từ Nghị quyết 171 không chỉ giúp giải quyết các vấn đề trước mắt mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững và đảm bảo an sinh xã hội, đồng thời hỗ trợ triển khai hiệu quả các quy định của Luật Thủ đô 2024.
Để Nghị quyết 171 đạt hiệu quả, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và nhà phát triển dự án, đảm bảo triển khai nghị quyết hiệu quả và bền vững. Nhà đầu tư cần theo dõi các nghị định chi tiết sắp tới để đảm bảo tính khả thi và tuân thủ các dự án. Nghị quyết 171 là bước tiến quan trọng trong việc giải quyết thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Để đạt mục tiêu, cần phối hợp và giám sát chặt chẽ từ các bên liên quan, tuân thủ các quy định và điều kiện. Điều này sẽ bảo vệ quyền lợi và thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản.
Tài liệu tham khảo :
https://kinhtedothi.vn/nghi-quyet-cua-quoc-hoi-la-co-so-phap-ly-de-go-diem-nghen-tai-du-nha-o-thuong-mai-dang-ach-tac.html
TLLS. Nguyễn Tuấn Linh - Công ty Luật TNHH Vietthink
#nhaothuongmai, #luatkinhdoanhbatdongsan, #luatdatdai, #duanthidiem