Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã thông qua Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sẽ có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với thời gian thông qua trước đó (ngày 01/01/2025). Luật Đất đai 2024 quy định một số điểm mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi người dân bị thu hồi đất. Cụ thể như sau:
1. Bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất
Quy định tại Luật Đất đai 2013, cụ thể khoản 3 Điều 85 quy định lập và thực hiện dự án tái định cư: “3. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.” Và điểm a khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: “3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.”
Do đó, theo Luật Đất đai 2013 thì việc thu hồi đất ở chỉ cần hoàn thành việc xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư thì sẽ được ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Theo khoản 6, Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau: “6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.” Đây là quy định mới mang tính tiến bộ, rõ ràng hơn của Luật Đất đai 2024 so với quy định trước đây.
Quy định trên của Luật Đất đai 2024 thực hiện theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương ngày 16/6/2022, việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.
Như vậy, có thể thấy Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ hơn về trình tự, thủ tục phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước mới được thu hồi đất. Đây là quy định đảm bảo cao hơn quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất so với trước đây, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước trong việc tạo lập chỗ ở ổn định đối với người dân bị thu hồi đất.
(Nguồn: Vietthink)2. Hộ gia đình nhiều thế hệ sinh sống trên cùng một thửa đất bị thu hồi được xem xét hỗ trợ thêm để đảm bảo chỗ ở
Điều 79 Luật Đất đai 2013 có quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình. Khoản 2 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau: “2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.”
Tại khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định bố trí tái định cư: “… Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở bị thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu.”
Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, diện tích đất ở được bồi thường cho hộ gia đình nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng sống trên thửa đất ở bị thu hồi, nhưng diện tích đất ở không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình đó thì được hỗ trợ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu. Như vậy, rõ ràng quy định mới này đã đảm bảo quyền lợi cao hơn cho người dân khi bị thu hồi đất và được thực hiện từ ngày 01/8/2024 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
3. Quy định thêm hình thức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp và người dân có thể được bồi thường bằng đất ở, nhà ở
Theo quy định tại Điều 74, Điều 77 Luật Đất đai 2013, thì Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền (trường hợp không có đất nông nghiệp để bồi thường).
Luật Đất đai 2024 đã chi tiết hóa và mở rộng hình thức bồi thường về đất nông nghiệp tại khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2024 như sau: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.”
Khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định bố trí tái định cư: “6. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 của Luật này mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.”
Do đó, như quy định đã nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở, nhà ở nếu đáp ứng đủ các điều kiện: (1) Đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định; (2) có nhu cầu bồi thường bằng đất ở, nhà ở; (3) Địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở.
Đối chiếu với nguyên tắc bồi thường về đất tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 sẽ ưu tiên bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền. Còn trường hợp người dân bị thu hồi đất mà có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất đã thu hồi hoặc bằng nhà ở. Trường hợp người dân bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng nhưng phải đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Như vậy, trong khi Luật Đất đai 2013 giới hạn việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp chỉ bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền, thì quy định mới của Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hình thức bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
4. Quy định thêm khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất
Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì ngoài việc được bồi thường theo quy định pháp luật còn được Nhà nước xem xét các khoản hỗ trợ. So với quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thì theo quy định tại Điều 108Luật Đất đai 2024, người dân được đảm bảo quyền lợi cao hơn khi bị thu hồi đất, được hưởng thêm một số lợi ích cụ thể hơn: (1) Hỗ trợ ổn định đời sống; (2) Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh; (3) Hỗ trợ di dời vật nuôi; (4) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; (5) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 11 của Luật này; (6) Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
Như vậy so với quy định của Luật Đất đai 2013, người dân sẽ được hưởng thêm khoản hỗ trợ di dời vật nuôi và hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạnNgoài việc hỗ trợ nêu trên, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản cho từng dự án cụ thể.
5. Quy định giá đất bồi thường đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất
So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 bỏ quy định về khung giá đất và thay bằng định giá theo nguyên tắc thị trường, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ươngngày 16/6/2022 về việc bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Theo khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất được xây dựng theo từng khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Mỗi địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất và điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất 01 năm/lần để phù hợp với giá đất thị trường. Giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể, việc bỏ khung giá đất và định giá theo thị trường thì giá bồi thường khi thu hồi đất sẽ sát với thực tế, đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất (thay vì quy định khung giá đất 05 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu, tối đa do Chính Phủ ban hành tại Luật Đất đai 2013).Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Trên đây là một số điểm mới của Luật Đất đai 2023 liên quan đến giá đất bồi thường khi bị thu hồi đấtCác quy định trên thể hiện việc Nhà nước chú trọng, quan tâm, đảm bảo quyền và lợi ích có hơn cho người sử dụng đất có đất bị bị thu hồi đất so với các quy định trước đây. Để thực thi Luật Đất đai 2024, Chính Phủ vừa ban hành Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Các quy định này khi đi vào thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều bất cập, vướng mắc của các quy định trước đây, đồng thời giải quyết được tốt hơn nhu cầu, lợi ích chính đáng của người sử dụng đất có đất bị thu hồi.
Ma Thùy Linh - Công ty Luật TNHH Vietthink