1. Quy định về đặt cọc, thanh toán khi kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hiện hành không có quy định cụ thể về tiền đặt cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đặt ra giới hạn về tỉ lệ đặt cọc mà chủ đầu tư được thu tối đa khi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Cụ thể, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:
“Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”
Trên thị trường trước đây có nhiều Chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của khách hàng đến 50-70% nhưng không hoàn thành việc xây dựng, bàn giao nhà ở cho khách hàng, dẫn đến không đảm quyền lợi cho bên mua. Do vậy, quy định giới hạn tỉ lệ nhận đặt cọc ở mức 5% nhằm đảm bảo thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, không mang bản chất là huy động vốn mà vẫn có giá trị đủ lớn để đảm bảo hai bên tuân thủ hợp đồng.
Một điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là khi thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cho thuê mua chỉ được thu không quá 50% giá trị hợp đồng với khách hàng (thay vì 70% giá trị hợp đồng như hiện nay).
(Nguồn: Internet)2. Quy định về việc chuyển nhượng dự án bất động sản
Chương V Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng có nhiều điểm mới quan trọng liên quan đến nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản.
Trước hết, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng (khoản 3 Điều 39).
Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, ngoài các điều kiện được kế thừa từ Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có bổ sung những điều kiện quan trọng như:
- Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật (điểm d khoản 1);
- Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật thì phải thực hiện giải chấp (điểm e khoản 1);
- Dự án còn trong thời hạn thực hiện (điểm g khoản 1);
- Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản (điểm h khoản 1).
Đặc biệt, theo khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, điều kiện chuyển nhượng dự án không bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng mà chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng có những quy định cụ thể nhằm giải quyết về vấn đề luật áp dụng khi xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, Điều 41 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:
“Điều 41. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.”
3. Quy định về công khai thông tin bất động sản, dự án trước khi đưa dự án vào kinh doanh
Theo Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin sau trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, bao gồm:
(1) Thông tin dự án bất động sản, bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư; quyết định về giao đất, cho thuê đất; thông tin quy hoạch; hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch;
(2) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
(3) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng có sẵn;
(4) Thông tin về quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Trong trường hợp các thông tin đã công khai có thay đổi, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm cập nhật. Quy định về việc công khai thông tin này được kỳ vọng giúp đối tượng mua và nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nắm rõ thông tin về dự án và thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đảm bảo sự công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
Trên đây là phân tích về một số điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Ngoài các nội dung trên, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng có nhiều quy định mới liên quan đến các mẫu hợp đồng sử dụng trong kinh doanh bất động sản; dịch vụ môi giới bất động sản,… và một số nội dung khác. Các nội dung này sẽ được chúng tôi tiếp tục cập nhật và phân tích ở các bài viết tiếp theo.
Nguyễn Thị Hương - Công ty Luật TNHH Vietthink