Những rủi ro và một số lưu ý cần tránh khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013 như: Đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng,…

Trong một số trường hợp, ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải thuộc trường hợp không bị cấm nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Ảnh: Vietthink

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, mặc dù việc chuyển nhượng dựa trên tinh thần thỏa thuận giữa các bên, thế nhưng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không được tư vấn pháp lý, xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ của những người có chuyên môn thì ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho các bên như:

Về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận không được pháp luật cho phép, tuy nhiên vì nhu cầu của mỗi người khác nhau nên vẫn có người thực hiện việc chuyển nhượng này. Tuy nhiên, do đất chưa có giấy chứng nhận nên tiềm ẩn rủi ro tranh chấp do bị lấn, chiếm đất bất cứ lúc nào. Người nhận chuyển nhượng do không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, trong một số trường hợp thửa đất bị thu hồi để phục vụ các dự án công cộng thì có thể không được bồi thường đầy đủ, hoặc người nhận chuyển nhượng sẽ không thể thế chấp thửa đất để vay vốn được. Có trường hợp khi có tranh chấp xảy ra và khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền thì thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Hậu quả giải quyết là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Đây cũng là 03 điều kiện cốt yếu của việc chuyển nhượng. Nếu gặp phải một trong những trường hợp này thì rủi ro của người nhận chuyển nhượng tương tự với trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận, ngoài ra có thể bị thu hồi đất bất cứ lúc nào do đất không thuộc quyền sử dụng của người nhận chuyển nhượng. Việc giải quyết hậu quả của rủi ro này tốn rất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. 

Ví dụ trong trường hợp thửa đất chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, hoặc là tài sản chung của vợ chồng. Khi thực hiện giao dịch mà chỉ ký Hợp đồng chuyển nhượng với một cá nhân vợ hoặc chồng, thì giao dịch cũng bị vô hiệu một phần đối với diện tích người chuyển nhượng không có quyền. 

Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này. Nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bắt buộc lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Một số người do tin tưởng nhau, nên đã không thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và chỉ tiến hành giao kết bằng giấy viết tay, thỏa thuận miệng thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng, tất cả các hình thức giao dịch này đều không được pháp luật thừa nhận là hình thức hợp pháp đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Rủi ro dẫn đến là người nhận chuyển nhượng không được công nhận quyền sử dụng đất, khi có tranh chấp xảy ra rất bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng. 

Cần xác minh để làm rõ việc thửa đất có là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của nhiều người không. Trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng khi có sự đồng ý của vợ chồng và tất cả những người đứng trên trên giấy chứng nhận. 

Có giấy chứng nhận là một trong bốn điều kiện cần phải có để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai nên việc nhận chuyển nhượng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người chuyển nhượng là người được thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Theo quy định của pháp luật thì trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, tặng cho. 

Tuy nhiên, trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Do đó, nếu mua phải đất có quy hoạch sử dụng đất của cơ quan cấp huyện thì người nhận chuyển nhượng có thể bị thiệt hại, thua lỗ rất nhiều trong giao dịch này. 

Khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập Hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp khi bên nhận cọc “đánh tháo đất” để không tiếp tục chuyển nhượng. 

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Nếu hợp đồng chuyển nhượng này không được các bên công chứng theo quy định pháp luật thì khi tranh chấp xảy ra có thể Hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định các hình thức khai thác thông tin đất đai như sau: 

Như vậy, người dân khi mua đất có thể khai thác các thông tin được công bố công khai qua các nguồn trên. Theo đó người dân yêu cầu cung cấp thông tin về thửa đất để biết được tình trạng pháp lý của thửa đất; lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…); tra cứu các giao dịch bảo đảm đã thực hiện,….

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, vì thế những giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản này đều cần phải cẩn thận, xem xét, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định để tránh rủi ro cùng những hệ lụy không mong muốn phát sinh sau khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin về đất đai qua các hình thức khai thác chính thống và nên nhờ sự tư vấn của những người có chuyên môn như Luật sư, chuyên viên tư vấn luật hoặc những người am hiểu về luật để được giải thích rõ các vấn đề pháp lý trong Hợp đồng tránh những rủi ro không đáng có.