“Condotel” là một từ ghép của condominium (căn hộ và khách sạn), thường được định nghĩa là “căn hộ khách sạn” hoặc “căn hộ du lịch” trong các giao dịch về BĐS nghỉ dường. Luật KDBĐS hiện chưa đưa ra một khái niệm, định nghĩa cụ thể về Condotel, nhưng Luật Du lịch đã có quy định về loại hình căn hộ du lịch là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại (Khoản 3 Điều 48), được mô tả chi tiết như quy định tại Khoản 3 Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, sửa đổi bởi Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018 hướng dẫn Luật Du lịch như sau:“Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”. Khoản 1 Điều 24 Nghị định cũng quy định về điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch.
Luật KDBĐS 2023 được coi là văn bản đầu tiên công nhận condotel như một loại hình BĐS được phép kinh doanh theo luật này, theo đó Condotel được xếp là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp” theo Khoản 2 Điều 5. Việc coi condotel là một công trình xây dựng mang lại ý nghĩa lớn cho sự phát triển hoạt động kinh doanh của loại hình này trong tương lai, cũng như đảm bảo được việc quản lý hiệu quả thị trường kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng của cơ quan quản lý nhà nước và nâng cao hiệu quả bảo vệ người tiêu dùng, nhà đầu tư trên thị trường này.
Trước khi có Luật KDBĐS 2023, do thiếu cơ sở pháp lý để xác lập và thực hiện các giao dịch mua bán/cho thuê lại Condotel nên trong thực tiễn, các chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp thường áp dụng các mô hình thuê và cho thuê Condotel phổ biến như sau:
(1) Chủ đầu tư bán Condotel cho Khách hàng (Nhà đầu tư thứ cấp) và áp dụng chính sách cho thuê lại bắt buộc Condotel (ngắn hạn hoặc dài hạn) để Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh dịch vụ lưu trú, du lịch đối với Condotel.
(2) Chủ đầu tư cho thuê dài hạn Condotel với thời hạn thuê bằng đúng thời hạn của Dự án; và áp dụng chính sách cho thuê lại bắt buộc Condotel hoặc ủy thác lại (ngắn hạn hoặc dài hạn) cho Chủ đầu tư để Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh dịch vụ lưu trú, du lịch đối với Condotel.
Do không có các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh trực tiếp các loại hình giao dịch nêu trên, nên các giao dịch cho thuê và thuê lại Condotel trên thực tế gặp phải nhiều vướng mắc và rủi ro tiềm ẩn, từ đó đặt ra nhu cầu cần có các giải pháp về chính sách và pháp luật để tháo gỡ và thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường này.
Một số vướng mắc và vấn đề pháp lý thường gặp đối với các giao dịch cho thuê và thuê lại Condotel
Về mặt bản chất, Condotel vẫn là một loại hình BĐS phục vụ mục đích kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng, du lịch nên việc quản lý vận hành toàn bộ Dự án du lịch nghĩ dưởng phải đạt các tiêu chuẩn về quản lý, vận hành của Chủ đầu tư. Thị trường trong một vài năm trở lại đây đã xuất hiện các hình thức BĐS nghỉ dưỡng do Nhà đầu tư thứ cấp được tự vận hành, khai thác, nhưng đa phần vẫn theo phương thức quản lý, vận hành thông qua Chủ đầu tư hoặc Đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp của Chủ đầu tư (đặc biệt là các dự án nghỉ dưỡng, tổ hợp nghỉ dưỡng 4, 5 sao). Đây chính là lí do khiến cho Nhà đầu tư thứ cấp phải tham gia vào Chương trình kinh doanh bắt buộc của Chủ đầu tư khi mua loại BĐS nghỉ dưỡng này, mà thông thường là thông qua hình thức cho Chủ đầu tư thuê lại Condotel hoặc ủy thác cho Chủ đầu tư kinh doanh, vận hành Condotel ngay khi xác lập hợp đồng mua bán Condotel.
Việc Nhà đầu tư thứ cấp bắt buộc phải trao quyền vận hành, khai thác thương mại cho Chủ đầu tư dẫn đến các vấn đề pháp lý thường gặp như sau:
Đối với loại hợp đồng cho thuê dài hạn Condotel (bằng đúng thời hạn của Dự án):
- Mặc dù pháp luật không có quy định cấm về việc cho thuê dài hạn BĐS nghỉ dưỡng, nhưng giao dịch này có thể có bản chất của giao dịch chuyển nhượng BĐS nghỉ dưỡng bởi các yếu tố: Giá cho thuê bằng Giá bán, Thời gian thuê bằng thời gian sở hữu Condotel, Bên thuê có quyền tương đương với chủ sở hữu căn hộ trong hợp đồng mua bán,… Phương thức này thường được Chủ đầu tư áp dụng đối với các trường hợp dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng căn hộ, hoặc bên mua không đáp ứng đủ các điều kiện mua căn hộ hoặc là người nước ngoài. Theo phương thức giao dịch này, Nhà đầu tư thứ cấp không có đủ cơ sở pháp lý để được bảo hộ cả ba quyền năng của chủ sở hữu và không được ghi nhận là chủ sở hữu của BĐS nghỉ dưỡng.
Theo quan điểm của tác giả, hợp đồng cho thuê dài hạn chỉ có bản chất chỉ chuyển giao quyền hưởng dụng. Mặc dù nhiều chủ đầu tư đưa vào Hợp đồng thuê dài hạn về khái niệm “quyền hưởng dụng tuyệt đối”, tức là trao cho Nhà đầu tư thứ cấp gần như các quyền quyết định tối đa của một chủ sở hữu tài sản theo quy định, nhưng thực tế vì không phát sinh việc chuyển giao quyền sở hữu nên Bên mua sẽ không có cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và không có đủ quyền được tự do chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản này. Để giải quyết vướng mắc và tâm lý e ngại của Nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư thường đưa vào Hợp đồng cho thuê dài hạn điều khoản về việc sẽ chuyển đổi sang hình thức hợp đồng mua bán hoặc cam kết sẽ bán lại condotel cho Nhà đầu tư thứ cấp khi đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật. Tuy nhiên đến nay, vẫn chưa có quy định điều chỉnh trường hợp này.
Ngoài ra, phương thức cho thuê này cũng gặp phải nhiều vần đề, vướng mắc về thuế như: Căn cứ, điều kiện để Chủ đầu tư kê khai và nộp thuế cho toàn bộ doanh thu từ hợp đồng cho thuê dài hạn bằng suốt thời hạn của Dự án là chưa rõ ràng, chưa có hướng dẫn cụ thể; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê giữa những Nhà đầu tư thứ cấp cũng chưa có cơ sở để kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay các vấn đề này vẫn còn có nhiều quan điểm, cách hiểu khác nhau tại cơ quan thuế của các địa phương. Một mặt, cơ quan thuế e ngại việc Nhà đầu tư thứ cấp không kê khai và nộp thuế thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng thuê có thể dẫn đến thất thoát cho Ngân sách, nhưng mặt khác lại không có quy định hướng dẫn chi tiết để thực hiện việc cho kê khai và thu thuế từ các hoạt động này.
Đối với loại hợp đồng cho thuê ngắn hạn Condotel.
Hiện nay việc mua bán condotel thường gắn với chính sách cho thuê lại bắt buộc của Chủ đầu tư để đảm bảo việc quản lý, vận hành được đồng bộ và đạt tiêu chuẩn về quản lý vận hành của Dự án. Các chính sách cho thuê lại bắt buộc này cũng thể hiện một số vướng mắc, bất cập như sau:
Thứ nhất, trong nhiều hợp đồng cho ngắn hạn, chưa rõ quy định về việc khi hết thời hạn cho thuê lại bắt buộc, thì việc quản lý, vận hành sẽ thuộc trách nhiệm của bên nào và được xử lý thế nào.
Thứ hai, hợp đồng cho thuê ngắn hạn hạn chế quyền sở hữu trong việc chuyển nhượng căn hộ. Khi hợp đồng mua bán Condotel có hiệu lực, quyền sở hữu chuyển sang nhà đầu tư thứ cấp, nhưng thực tế thì chủ sở hữu lại bị hạn chế thực hiện quyền đối với tài sản của họ. Nhưng hiện chưa có các quy định về quy chế vận hành, quản lý, quy chế đối với các chủ sở hữu condotel, BĐS nghỉ dưỡng như đối với chung cư, nhà ở. Nên trong các trường hợp Chủ đầu tư không đảm bảo quyền lợi cho Nhà đầu tư thứ cấp, thì việc bảo vệ quyền lợi của Nhà đầu tư vẫn phải dựa trên hợp đồng chứ chưa có các quy định pháp luật chi tiết để bảo vệ hài hòa quyền lợi của Nhà đầu tư thứ cấp và Chủ đầu tư dự án.
Một số vấn đề pháp lý, vướng mắc chung đối với giao dịch thuê, cho thuê Condotel và gợi ý giải pháp tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy sự phát triển của BĐS nghỉ dưỡng cho thuê.
Hiện nay các Dự án BĐS nghỉ dưỡng thường chỉ được chấp thuận mục tiêu kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng, thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Du lịch, mà chưa có cở sở cho Chủ đầu tư đăng ký mục tiêu “kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng” như mua bán, cho thuê, cho thuê lại,… tương tự như các sản phẩm BĐS truyền thống như nhà ở, chung cư,…
Hoạt động cho thuê khách sạn, biệt thự du lịch hiện được xếp vào nhóm ngành nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTG ngày 06/7/20148 của Thủ tướng về Hệ thống ngành nghề kinh tế Việt Nam; và không được coi là hoạt động KDBĐS, cụ thể như sau: “Dịch vụ cung cấp cơ sở lưu trú cho khách du lịch, khách trọ, hàng ngày hoặc hàng tuần, nhìn chung là ngắn hạn. Các cơ sở lưu trú bao gồm loại phòng thuê có sẵn đồ đạc, hoặc loại căn hộ khép kín có trang bị bếp và dụng cụ nấu ăn, có hoặc không kèm theo dịch vụ dọn phòng hàng ngày, có thể đi kèm với các dịch vụ khác như ăn uống, chỗ đỗ xe, dịch vụ giặt là, bể bơi, phòng tập, dịch vụ giải trí, phòng họp và thiết bị phòng họp; Hoạt động của các cơ sở lưu trú như: khách sạn; biệt thự du lịch (resort); phòng hoặc căn hộ khách sạn; nhà khách, nhà nghỉ; nhà trọ, phòng trọ; chỗ nghỉ trọ trên xe lưu động; làng sinh viên, ký túc xá sinh viên; nhà điều dưỡng. Loại trừ: Cho thuê nhà, căn hộ, phòng ở có hoặc không trang bị đồ đạc nhằm mục đích ở lâu dài, thường là hàng tháng hoặc hàng năm được phân vào ngành 6810 (Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê).”
Theo quy định trên, thì hoạt động cho thuê cơ sở lưu trú thường nêu trên có thể bị hạn chế về thời gian cho thuê do chưa được chính thức công nhận là hoạt động KDBĐS trước khi Luật KDBĐS 2023 có hiệu lực. Như vậy, để có cơ sở pháp lý rõ ràng và tránh sự nhầm lẫn trong cách hiểu, vận dụng quy định pháp luật có liên quan, cần phải có quy định phân định rõ: “kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày” và “kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng” trong mục tiêu đầu tư của Dự án. Theo đó, việc cho thuê dài hạn, cho thuê lại condotel cần được hiểu là một hoạt động kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng thay vì cho rằng chỉ được cho thuê ngắn hạn cơ sở lưu trú theo Luật Du lịch và Quyết định 27/2018/QĐ-TTg.
Trong thực tiễn về kinh doanh Condotel, nhiều Chủ đầu tư đã vi phạm cam kết về chi trả lợi nhuận kinh doanh cho Nhà đầu tư thứ cấp theo các hợp đồng cho thuê lại, hợp đồng ủy thác giữa Chủ đầu tư và Nhà đầu tư thứ cấp nhưng Nhà đầu tư thứ cấp chưa thực sự có cơ chế để được bảo vệ hữu hiệu. Nhà đầu tư thứ cấp không có cơ sở để hủy ngang, đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê lại condotel với chủ đầu tư hoặc không thể tự do chuyển nhượng Condotel cho bên khác mà vẫn phải phụ thuộc vào chấp thuận/xác nhận của chủ đầu tư hoặc phải phụ thuộc vào việc quản lý, vận hành và khai thác thương mại chung của toàn bộ Dự án. Trong khi đó, hiện Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014 mới chỉ ban hành mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, chưa có mẫu Hợp đồng cho thuê BĐS nghỉ dưỡng; cũng chưa có quy định chuyển tiếp đối với các hợp đồng thuê và cho thuê BĐS nghỉ dưỡng đã xác lập trước thời điểm Luật KDBĐS 2023 có hiệu lực. Nhà đầu tư thứ cấp vẫn phải ký kết và thực hiện theo hợp đồng mẫu do Chủ đầu tư quyết định và ban hành. Điều này dễ dẫn đến việc mất cân bằng về quyền và lợi ích giữa các bên và không có đủ cơ chế để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.
Như vậy, để triển khai được chủ trương, quy định mới của Luật KDBĐS đối với BĐS nghỉ dưỡng, chúng tôi thấy cần thiết phải có các quy định hướng dẫn cho tiết về điều kiện bắt buộc đối với chính sách kinh doanh cho thuê lại bắt buộc của Chủ đầu tư, ban hành hợp đồng mẫu về cho thuê BĐS nghỉ dưỡng và các quy định chuyển tiếp đối với các hợp đồng cho thuê BĐS nghỉ dưỡng được ký kết và thực hiện trước thời điểm Luật KDBĐS 2023 có hiệu lực. Đồng thời, để mở rộng hành lang pháp lý cho hoạt động cho thuê BĐS nghỉ dưỡng, nên có các chính sách, quy định cụ thể về việc chuyển đổi các hợp đồng cho thuê dài hạn Condotel sang loại Hợp đồng mua bán theo nhu cầu, nguyện vọng của Chủ đầu tư và Nhà đầu tư thứ cấp. Đồng thời, để đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng, chúng tôi cho rằng các Hợp đồng mẫu về cho thuê, cho thuê lại BĐS nghỉ dưỡng cũng cần đăng ký và bảo đảm các điều kiện về kinh doanh BĐS và nội dung này cần được quy định rõ tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2023.
Các vướng mắc về thuế được tác giả nêu tại Tham luận này cũng cần được tháo gỡ, giải quyết thông qua những quy định pháp luật cụ thể hoặc cơ chế đặc thù, hoặc văn bản hướng dẫn của Tổng Cục thuế, bao gồm: Các trường hợp, đối tượng phải kê khai và nộp thuế trong các giao dịch cho thuê, cho thuê lại BĐS nghỉ dưỡng và chuyển nhượng hợp đồng cho thuê, cho thuê lại BĐS nghỉ dưỡng.
Ngoài ra, chúng tôi cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý quy định về xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ du lịch bao gồm: thời hạn, căn cứ, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, quyền sử dụng và cho thuê loại hình này cũng sẽ giúp phần quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng.
Kết luận Thúc đẩy hoạt động cho thuê BĐS nghỉ dưỡng, mà cụ thể là hoạt động cho thuê condotel sẽ thúc đẩy thị trường kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng và phù hợp với nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, quản lý hoạt động trên hiệu quả, đảm bảo hài hòa lợi ích của cả Chủ đầu tư, Nhà đầu tư thứ cấp vẫn là một thách thức, đòi hỏi cần phải có những chính sách cụ thể và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS 2023. Sự phát triển của thị trường condotel không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn đóng góp tích cực vào sự phát triển bền vững của ngành du lịch hiện nay. Để đạt được điều này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và các bên liên quan, cùng với việc áp dụng các quy định pháp lý hợp lý và các chiến lược kinh doanh hiệu quả. Chỉ khi đó, Condotel mới có thể phát triển bền vững và mang lại lợi ích lâu dài cho cả nhà đầu tư và khách hàng.
Trên đây là nội dung Bài tham luận của nhóm tác giả Công ty Luật TNHH Vietthink trong khuôn khổ tọa đàm “Kinh doanh Bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức vào ngày 5/7/2024 tại Hà Nội.
Ths. LS. Nguyễn Thúy Hạnh - Công ty Luật TNHH Vietthink