TS., LS. LÊ ĐÌNH VINH – GIÁM ĐỐC CÔNG TY LUẬT VIETTHINK THAM GIA HỘI THẢO DO UỶ BAN PHÁP LUẬT VĂN PHÒNG QUỐC HỘI PHỐI HỢP VỚI QUỸ HANNS SEIDEL (CHLB ĐỨC) TỔ CHỨC

Ngày 14/10/2022, Uỷ ban pháp luật – Văn phòng Quốc hội phối hợp với Quỹ Hanns Seidel (Cộng hoà Liên bang Đức) tổ chức Chương trình Hội thảo về “Đảm bảo tính thống nhất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số Luật có liên quan” tại thành phố Hoà Bình. 

Chủ trì Hội thảo có Ông Hoàng Thanh Tùng (Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội); bà Trần Hồng Nguyên (Phó Chủ nhiệm Uỷ ban pháp luật của Quốc hội) và ông Nguyễn Mạnh Hùng (Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội); cùng sự tham gia của các đại biểu là các nhà quản lý đại diện các cơ quan của Quốc hội, các Bộ, Ngành của Chính phủ và các chuyên gia tư vấn và phản biện chính sách, pháp luật và một số luật sư thuộc các tổ chức hành nghề luật sư tham gia tham luận.

TS., Ls. Lê Đình Vinh – Giám đốc Công ty Luật Vietthink, Trọng tài viên VIAC được mời tham gia Hội thảo và tham luận về một số đề xuất, kiến nghị nhắm bảo đảm tính thống nhất của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với các luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư.

 

Theo ông Hoàng Thanh Tùng (Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật) với vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai là đạo luật hết sức quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác. Đây cũng là đạo luật phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Do vậy, việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai lần này là sự kiện có ý nghĩa chính trị, pháp lý đặc biệt quan trọng, có thể coi đây là nhiệm vụ lập pháp trọng tâm hàng đầu trong định hướng chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XV. Theo lộ trình, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ tư khai mạc ngày 20/10 tới. Chủ trì thẩm tra dự án luật này là Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.  Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có Kế hoạch số 329 /KH-UBTVQH15 ngày 30/9/2022 giao Ủy ban Pháp luật thẩm tra về tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất của dự án Luật với hệ thống pháp luật; quy định về nguyên tắc áp dụng Luật Đất đai; các quy định của dự thảo Luật liên quan đến địa giới hành chính; các quy định của dự thảo Luật liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất ở, đất xây dựng khu chung cư; các quy định của dự thảo luật liên quan đến việc xử lý chuyển tiếp. Trong giai đoạn hiện nay, các cơ quan cũng đang nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi toàn diện nhiều luật khác có liên quan như Luật Đấu thầu (trình Quốc hội tại kỳ 4 (tháng 10/2022), thông qua tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (trình Quốc hội tại kỷ 5 (tháng 6/2023), thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023). Do vậy, các nội dung đề xuất sửa đổi trong các dự thảo luật cũng rất cần được xem xét, bảo đảm sự phù hợp, thống nhất với nhau để có thể triển khai một cách đồng bộ khi có hiệu lực thi hành.

 

Tại tham luận của Ông Bùi Văn Dưỡng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng) về tính thống nhất của Dự thảo Luật điều chỉnh trong lĩnh vực v ề xây dựng, quy hoạch: Về Phân loại đất trong Dự thảo Luật hiện nay, một số nội dung về phân loại đất của Dự thảo Luật chưa phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị (QHĐT), Luật Xây dựng; và có một số quan điểm chưa thống nhất trong phân loại đất. Theo ông Dưỡng, bản chất phân loại đất theo Luật Đất đai là theo nhóm đất nên Dự thảo nên chia ra thành các nhóm quy định về “nhóm đất” và “loại đất” (Ví dụ: Nhóm đất: nông nghiệp, lâm nghiệp, đô thị, điểm dân cư nông thôn, sản xuất kinh doanh…, đất chưa sử dụng; Loại đất: chi tiết như hiện nay nhưng cập nhật loại đất mà quy hoạch xây dựng,..). Về Quy hoạch sử dụng đất, vẫn còn quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 72; điểm d, đ khoản 2 Điều 73 Dự thảo trùng lặp với Luật QHĐT, Luật Xây dựng (đã được Bộ Xây dựng gió ý bỏ nội dung này). Về vấn đề liên quan đến dự án đầu tư xây dựng và công trình xây dựng: Tên các dự án theo Dự thảo để xác định đối tượng được thu hồi đất chưa thống nhất với Luật QHĐT, Luật Xây dựng [1] nên Dự thảo nếu được ban hành sẽ gây ra vướng mắc trong quá trình thực hiện và có rủi ro dẫn đến việc phải “lách luật” để thực hiện các thủ tục có liên quan. 

 

Phó Giáo sư, TS., Phạm Duy Nghĩa (Đại học Fullbright Việt Nam) tham luận về tính thống nhất của Dự thảo với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo PGS Nghĩa, sơ khảo có ít nhất khoảng 6 điểm chưa thống nhất giữa 3 dự thảo luật đã được ghi trong Báo cáo 86 [2] và ý kiến của VCCI, cũng như Hiệp hội Kinh doanh bất động sản Việt Nam gồm các nhóm quy định liên quan đến: (i) người sử dụng đất là cá nhân người nước ngoài; (ii) trường hợp cho thuê đất thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (doanh nghiệp FDI,  doanh nghiệp nước ngoài kinh doanh nhà ở, công trình công cộng); (iii) Dự án nhà ở khi Doanh nghiệp, Nhà đầu tư đang sản có quyền sử dụng đất hợp pháp, hợp quy hoạch (song có một phần hoặc toàn bộ chưa phải là đất ở); (iv) thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất;  (v) thời điểm có hiệu ực của hợp đồng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất; (vi) thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài; và chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với Dự án.

Theo PGS Phạm Duy Nghĩa, một trục trặc pháp lý lớn của Dự án Nhà ở nằm ở sự dẫn chiếu rắc rối giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Quản lý công sản … đã dẫn tới bế tắc trong xác định chủ đầu tư, xác định quyền sử dụng đất hợp pháp cho hàng trămg dự án kinh doanh nhà ở. Theo PGS, các trục trặc thực tế chỉ có một phần nguyên nhân bởi quy định pháp luật, phần còn lại bởi năng lực quản lý của người thừa hành, nhất là năng lực quản lý của chính quyền địa phương, bởi sự thôi thúc của thị trường, bởi tâm lý đầu cơ của xã hội nên Luật Đất đai hiện hành chưa hẳn đã là nguyên nhân chính gây nên hiện trạng này nên theo PGS, sự điều chỉnh Luật Đất đai cần thận trọng và có mức độ, không nên quá đơn giản hoá quy trình về đấu thầu, đấu giá và giao đất mà phải giữ được nguyên tắc đảm bảo tính công bằng, không chạy theo nhu cầu kinh doanh của số ít các nhà đầu tư. 

Ngoài ra, PGS đề xuất cách tiếp cận trong xây dựng chính sách, quy định về quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan (để đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật) như sau: Trên một lô đất thì có rất nhiều quyền liên quan nhưng lại đang nằm ở rất nhiều đạo luật khác nhau. Khía cạnh của luật tài sản nên khái quát trong một đạo luật như Bộ Luật dân sự và từ đó, Luật Đất đai và các luật chuyên ngành như Nhà ở, kinh doanh Bất động sản sẽ chỉ quy định về quản lý về chuyên ngành mà không “ôm đồm” các nhóm quy định về vật quyền thuộc đối tượng của Bộ luật Dân sự như hiện nay.

Theo TS., LS. Lê Đình Vinh (Giám đốc Công ty Luật Vietthink) tham luận về tính thống nhất của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với các Luật điều chỉnh lĩnh vực Đầu tư. Theo TS. Vinh, Luật Đất đai 2013 cùng với sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai và các luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư (Luật Đầu tư 2020, Luật Đất tư công 2019, Luật Đấu thầu 2013, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Công nghệ cao 2008, sửa đổi bổ sung 2019) đang tạo thành điểm “nghẽn” đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và đối với việc triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng. Đặc biệt, những quy định chồng chéo về thẩm quyền, điều kiện, thủ tục, hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất giữa Luật Đất đai và các luật có liên quan đã gây ra sự lãng phí về thời gian, nguồn lực của các cơ qaun quản lý nhà nước thực hiện thủ tục hành chính và nhà đầu tư, đồng thời làm nảy sinh tình trạng tiêu cực, tuỳ tiện của các cán bộ, công chức thực hành công việc. Bởi vậy, cùng với người dân cả nước, cộng đồng doanh nghiệp và các nhà đầu tư cũng đang trông đợi, kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ giải quyết được những bất cập hiện nay, khắc phục những vướng mắc, chồng chéo với các luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo môi trường thuận lợi, thông thoáng cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh.

 

TS., LS. Lê Đình Vinh đưa ra 11 đề xuất về xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai tại Hội thảo gồm các nhóm quy định liên quan đến: Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (thẩm quyền cho phép, trình tự, thủ tục thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất); chủ trương đầut ưu thực hiện dự án và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất; thủ tục đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; phương thức giao đất, cho thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án đầu tư không thàn; thời điểm giao đất, cho thuê đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu; thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thu hồi đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chế độ sử dụng đất khu công nghệ cao.

Tại Hội thảo, nhiều đại biểu là đại diện của khối cơ quan quản lý Nhà nước cũng đưa ra những vấn đề vướng mắc và không thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật chuyên ngành khác như: Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình) và Đại biểu Nguyễn Khắc Huy (Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp chế-Thanh tra Ban Tôn giáo Chính phú, Bộ Nội vụ) tham luận về tính thống nhất giữa Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với các luật về văn hoá, du lịch, tín ngưỡng-tôn giáo. Đại diện của Bộ Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn, đại biểu Hồ Quang Huy (Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư pháp) nêu ra một số vấn đề, kiến nghị để đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Đất đai sửa đổi và các quy định pháp luật về lâm nghiệp, quy hoạch lâm nghiệp.

Tại Chương trình Hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa - Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường thể hiện tinh thần cầu thị của Ban soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi tại Hội thảo. Bà Hoa trao đổi và làm rõ về một số định hướng và nhiệm vụ của Ban Soạn thảo trong xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và tiếp thu ý kiến đóng góp, đề xuất và các kiến nghị của các đại biểu tại Hội thảo để Ban Soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, tham khảo trong qúa trình chủ trì xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

[1] Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra tên của các Dự án gồm: Dự án xây dựng công trình, Dự án đô thị, Dự án Khu công nghiệp, khu chế xuất …., Dự án đầu tư hỗn hợp (hợp hợp với Dự án có tên trong Luật Đất đai) như: Dự án đầu tư xây dựng trong đó có đầu tư nhà ở thương mại và nhà ở “tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ”. 

Luật QHĐT và Luật Xây dựng đưa ra các tên gọi Dự án gồm: Dự án xây dựng công trình, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị (Luật Xây dựng); Khu đô thị mới, đô thị mới (Luật QHĐT); Dự án hạ tầng KCN, đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN

[2] Báo cáo số 86/BC-BTNMT ngày 03/8/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả rà soát Luật Đất đai đối với các Luật có liên quan: https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Lists/ChiDaoDieuHanh/Attachments/3532/4.%20Báo%20cáo%20số%2086.pdf