Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2014. Một trong những vấn đề đang được dư luận quan tâm là tính minh bạch thông tin của thị trường sẽ ra sao khi Luật mới có hiệu lực. Kênh truyền hình VITV đã cuộc phỏng vấn Luật sư Lê Đình Vinh – GĐ Công ty Luật Vietthink về vấn đề này. Sau đây là nội dung cuộc phỏng vấn.
Luật sư Lê Đình Vinh – GĐ Công ty Luật Vietthink
PV: Trước tiên, xin ông có đôi lời đánh giá về thực trạng thông tin trên thị trường BĐS hiện nay?
LS Lê Đình Vinh: So với thời gian trước đây thì hiện nay lượng thông tin về quy hoạch đất đai, xây dựng, nhà ở, chính sách phát triển thị trường BĐS và đặc biệt là thông tin về các dự án BĐS đã phong phú, đa chiều và cập nhật hơn. Nếu như trước đây, thông tin được tung ra thị trường chủ yếu thông qua các kênh không chính thống, thậm chí bằng hình thức “rỉ tai”, “truyền miệng”, thì nay thông tin về quy hoạch, dự án, hệ thống cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật, văn bản hành chính của các cơ quan nhà nước liên quan đến đất đai, nhà ở, dự án đã được cập nhật thường xuyên hơn trên website của các bộ, ngành, địa phương và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này cho thấy các cơ quan quản lý nhà nước đã có sự chủ động hơn trong việc cung cấp thông tin ra thị trường. Bản thân sự phát triển của thị trường cũng đã đến lúc cần lượng thông tin đầy đủ và minh bạch hơn. Bên cạnh đó, khách hàng cũng đã cảnh giác hơn với những thông tin ảo nên buộc chủ đầu tư phải chủ động cung cấp thông tin về dự án đầy đủ, kịp thời hơn để thu hút người mua.
Tuy nhiên, so với các nước có thị trường BĐS phát triển thì thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn khá manh mún, thiếu chuẩn xác, nhất là thông tin về thị trường, nguồn cung, nguồn cầu bất động sản… Hy vọng Luật kinh doanh BĐS mới có hiệu lực sẽ tạo thêm cú huých để gia tăng tính minh bạch về thông tin của thị trường BĐS.
PV: Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng thông tin trên thị trường BĐS chưa thực sự minh bạch?
LS Lê Đình Vinh: Tình trạng thiếu minh bạch thông tin của thị trường xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết bắt nguồn từ sự thiếu cập nhật trong hệ thống dữ liệu của cơ quan nhà nước. Đồng thời, các thông tin về bất động sản được phân làm nhiều mảng, do nhiều cơ quan khác nhau quản lý và chưa có sự kết nối liên hoàn nên muốn nắm bắt một cách đầy đủ phải qua nhiều đầu mối mà không phải ai cũng làm được.
Mặt khác, quy định về trách nhiệm công bố thông tin của các chủ đầu tư cũng bất cập. Theo pháp luật hiện hành, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tuy nhiên, cơ chế kiểm tra, giám sát việc công bố thông tin bất động sản lại có nhiều sơ hở, chưa kịp thời, chưa xử lý nghiêm những trường hợp cung cấp thông tin gian dối, thậm chí xào xáo thông tin để trục lợi.
Đặc biệt, công tác nghiên cứu và đưa ra các báo cáo đánh giá định kỳ về toàn cảnh thị trường BĐS còn rất yếu, vai trò của thông tin chính thống trong định hướng đầu tư và tiêu dùng bất động sản gần như vẫn bị bỏ ngỏ... Đây là kẽ hở rất lớn cho các thành phần cơ hội lợi dụng tung tin thất thiệt, đồn thổi, gây nhiễu thông tin để trục lợi.
PV: Vậy theo ông, tính trạng thông tin thiếu minh bạch sẽ tác động như thế nào đối với thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?
LS Lê Đình Vinh: Tình trạng thiếu minh bạch thông tin đang gây khó khăn rất lớn cho công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS cũng như việc ra quyết định của các chủ thể tham gia thị trường.
Về phía các cơ quan nhà nước, do thiếu dữ liệu thống kê và thông tin chuẩn xác về tình hình thị trường nên việc ban hành pháp luật, cơ chế chính sách liên quan đến thị trường bất động sản chưa kịp thời, hiệu quả. Nhiều chính sách ban hành nhưng chưa trúng. Điển hình là các chính sách giải cứu thị trường BĐS trong thời gian vừa qua. Công tác lập quy hoạch cũng còn manh mún và chưa sát với thực tế. Công tác thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư cũng chưa phản ánh đúng nhu cầu thực tế.
Về phía các chủ đầu tư, việc không nắm bắt kịp thời, đầy đủ thông tin về quy hoạch, chính sách đất đai khiến nhiều chủ đầu tư đã bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư hoặc đưa ra các quyết định đầu tư sai. Việc nhiều dự án triển khai ồ ạt sau đó không bán được hàng là một minh chứng của việc chủ đầu tư không nắm được nhu cầu thực tế và đòi hỏi của thị trường ở từng thời điểm.
Đối với người dân, việc thiếu thông tin chuẩn xác về tình hình cung cầu của thị trường cũng như về các chủ đầu tư khiến nhiều người dân vội vã bị cuốn theo tình trạng bong bóng BĐS, đổ tiền vào các dự án ma, dự án chết yểu dẫn đến tiền mất tật mang. Chính điều này đã khiến người dân mất niềm tin vào chủ đầu tư, và đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến thị trường phục hồi chậm chạp. Nói tóm lại, tình trạng thiếu minh bạch thông tin đang cản trở sự phát triển làm mạnh và chuyên nghiệp của thị trường BĐS Việt Nam và đang tiếp tay cho sự lũng đoạn thị trường.
PV: Cho đến nay Việt Nam vẫn chưa có kênh thông tin chính thống phân tích, dự báo về thị trường BĐS, kể cả của chính phủ lẫn tư nhân. Tại sao lại có tình trạng này thưa ông?
LS Lê Đình Vinh: Trước hết phải nói rằng ngay các cơ quan nhà nước cũng chưa nhận thức hết tầm quan trọng của thông tin đối với sự phát triển của thị trường BĐS. Do vậy, chưa có sự hoạch định về chính sách cũng như đầu tư thỏa đáng cho công tác phân tích, thống kê, nghiên cứu, đánh giá và đưa ra dự báo về thị trường BĐS. Công tác thống kê về thị trường BĐS tuy có được tiến hành nhưng ở quy mô nhỏ, chủ yếu do địa phương thực hiện và báo cáo lên trung ương. Các dữ liệu thống kê mới chủ yếu phục vụ nhệm vụ quản lý hành chính nhà nước của địa phương, của ngành chứ chưa được công khai, minh bạch để phục vụ thị trường, phục vụ người dân.
Về phía doanh nghiệp, cũng đã có một số đơn vị tư vấn về bất động sản đã có những hoạt động nghiên cứu và đưa ra các báo cáo về tình hình thị trường BĐS, tuy nhiên còn mang tính tự phát, chưa thường xuyên. Mặt khác, một phần do thiếu dữ liệu đầu vào chính xác, phần khác do nguồn lực tài chính và nhân lực chuyên trách cho công tác này nên chất lượng của cách báo cáo đánh giá này chưa thực sự đáng tin cậy.
Pv: Có ý kiến cho rằng cần phải thiết lập một kênh thông tin chính thống để cung cấp thông tin cập nhật và đưa ra những phân tích, dự báo toàn cảnh về thị trường BĐS. Quan điểm của ông về vấn để này?
LS Lê Đình Vinh: Tôi cho rằng đây là một ý tưởng hay, tuy nhiên để nó mang tính khả thi thì phải trả lời được hàng loạt câu hỏi như: ai chịu trách nhiệm thiết lập, quản lý, vận hành? Kinh phí lấy từ đâu? Cơ chế vận hành và kiểm soát kênh thông tin này như thế nào? v.v... Nếu là kênh thông tin do nhà nước thiết lập thì cần ngân sách, nhân lực, người giám sát năng lực hoạt động và cần cân nhắc kinh phí cơ sở vật chất, lực lượng nhân sự không chỉ giỏi chuyên môn nghiệp vụ mà còn phải có kiến thức về thị trường, và một dữ liệu tổng hợp được liên kết từ nhiều cơ quan, tổ chức. Điều này liệu có khả thi trong bối cảnh hiện nay? Nếu để doanh nghiệp làm thì cần sự phối hợp tích cực và sự chia sẻ thông tin cởi mở hơn từ phía các cơ quan nhà nước. Theo quan điểm của tôi, cách hiệu quả nhất hiện nay là nhà nước nên khuyến khích và tạo cơ chế để các viện nghiên cứu, các doanh nghiệm làm, đồng thời các cơ quan nhà nước sẽ hỗ trợ về thông tin, dữ liệu. Quan trọng hơn là kết quả nghiên cứu, đánh giá phải được xem là thông tin chính thống làm cơ sở cho hoạt động xây dựng chính sách, pháp luật, lập quy hoạch và ra quyết định đầu tư của các cơ quan nhà nước và doanh nghiệp. Ai sử dụng thông tin sẽ phải trả tiền. Có như vậy ý tưởng này mới khả thi.
Pv: Xin cảm ơn ông về cuộc phỏng vấn này!
Theo Vietthink News