Ngày 03/4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 20/5/2023.
Trong thời gian dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang được lấy ý kiến đóng góp, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10 để kịp thời hướng dẫn thi hành một số vấn đề vướng mắc trong khi thi hành Luật Đất đai 2013 và những nghị định, thông tư hướng dẫn tại thời điểm hiện tại. Trong đó, có một số nội dung mới đang được quan tâm hiện nay như:
1. Thủ tục giao đất đối với trường hợp tổ chức đấu thầu mà chỉ có một Nhà đầu tư quan tâm, đáp ứng điều kiện sơ tuyển
Theo các quy định hiện hành, do thiếu cơ chế cụ thể nên nếu trong trường hợp này, các địa phương sẽ không thể thực hiện giao đất cho Nhà đầu tư. Nghị định 10 đã bổ sung để hướng dẫn cụ thể như sau:
Bổ sung Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
“Điều 68b. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư
Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
Cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không chịu trách nhiệm đối với các nội dung về chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan.”
Điều này đã bổ sung quy định về cơ sở giao đất cho Nhà đầu tư sau khi được chấp thuận là Nhà đầu tư duy nhất tham gia sơ tuyển nhưng đồng thời đảm bảo và đáp ứng điều kiện về năng lực, kinh nghiệp đối với dự án thực hiện đấu thầu. Hướng dẫn này tác động trực tiếp theo chiều hướng tích cực đối với các dự án nhà ở đang được xúc tiến đầu tư, tài trợ quy hoạch. Trên thực tiễn, ngay sau khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ được giao đất để đầu tư xây dựng, thực hiện dự án có sử dụng đất. Quy định mới này sẽ góp phần rút ngắn thời gian thực hiện dự án, đảm bảo tiến độ cũng như chất lượng thực hiện dự án, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.
2. Thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án- Bổ sung quy định mới đã làm rõ nội dung đối với các dự án mà Ủy ban nhân dân tỉnh đã chấp thuận chuyển nhượng để thực hiện mà hết thời hạn vẫn chưa hoàn thành. Tuy nhiên vẫn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì nhà đầu tư phải thực hiện lại thủ tục đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận theo quy định của Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Ngoài ra còn bổ sung, làm rõ cơ sở giao đất, cho thuê đất của các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 110, Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau:
- Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP
“1. Đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh quy định tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà có diện tích đất do Nhà nước giao để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích và có thể tách thành một dự án độc lập nhưng Nhà nước đã có quyết định thu hồi và giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất cho đến khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất. Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất thì thực hiện theo quy định tại Nghị định này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 118 của Luật Đất đai.
Đối với trường hợp đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà văn bản chấp thuận đã vượt quá 36 tháng kể từ ngày ký nhưng nhà đầu tư chưa thực hiện thỏa thuận với người sử dụng đất và việc sử dụng đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì nhà đầu tư phải thực hiện lại thủ tục đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận theo quy định của Nghị định này.
5. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.”
3. Cấp giấy chứng nhận cho các dự án kinh doanh bất động sản không phải là nhà ở
- Hiện nay, mặc dù Bộ Tài nguyên Môi trường đã có công văn 703/BTNMT- TCQLĐĐ năm 2020 về hướng dẫn chế độ sử dụng và việc chứng nhận sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở nhưng với tính chất là “công văn hướng dẫn, giải thích nghiệp vụ” nên các địa phương hiện nay vẫn chưa đủ cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận đối với các công trình trong dự án bất động sản không phải là nhà ở. Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Khoản 5 Điều 32:
5. Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này. Việc thể hiện thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
“Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở và trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở
…
b) Đối với dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
Bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các tài sản (công trình, hạng mục công trình, phần diện tích của hạng mục công trình) gồm các thông tin tên của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của từng tài sản.
2. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng không phải là nhà ở và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.
Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất và công trình xây dựng không phải là nhà ở đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất và công trình xây dựng không phải là nhà ở cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật;
c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng không phải là nhà ở.
4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
d) Thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này;
đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
5. Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở và trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở đối với trường hợp đã nộp đủ hồ sơ theo quy định tại khoản 3 Điều này.”
- Việc bổ sung cơ sở, trình tự, thủ tục để cấp giấy chứng nhận cho các công trình của dự án bất động sản không phải là nhà ở đã tác động có lợi cho các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án bất động sản không phải nhà ở khác. Là cơ sở khẳng định tính pháp lý của các dự án bất động sản không phải nhà ở, tạo cho nhà đầu tư niềm tin trước khi đầu tư vào dự án. Thời gian qua, các loại hình bất động sản mới gồm Officetel, Shophouse và Condotel đều đang vướng pháp lý ở khâu cấp giấy chứng nhận, đó là lý do khiến nhà đầu tư rời bỏ khỏi phân khúc này khiến giá căn hộ giảm mạnh, kéo theo sự im ắng từ thị trường của loại hình này. Kể từ ngày 20/5/2023 tới đây, quy định mới của Nghị định 10/2023/NĐ-CP này sẽ giải đáp được vấn đề pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Dự kiến trong thời gian tới, thị trường của loại hình bất động sản này sẽ sôi động trở lại sau một thời gian dài im hơi lặng tiếng.
Ảnh: Dự án nghỉ dưỡng 6 sao Xuân Đài Bay của Tập đoàn Everland tại Phú Yên.
4. Điều kiện, tiêu chí chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tưHiện nay chưa có quy định cụ thể, ngoài trình tự, thủ tục theo Điều 73 Luật Đất đai 2013 và Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung làm rõ những nội dung sau:
- Chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi được chuyển mục đích sử dụng.
- Buộc phải hoàn thành:
(i) Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế; có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác.
(ii) Báo cáo đánh giá tác động môi trường trước khi được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
Quy định hướng dẫn thi hành cụ thể như sau:
9. Bổ sung Điều 68a như sau:
“Điều 68a. Điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư
1. Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.
2. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.
3. Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác.
4. Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).
5. Cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất trồng lúa sang mục đích khác chỉ chịu trách nhiệm về những nội dung tại khoản 2 và khoản 3 Điều này; không chịu trách nhiệm về những nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.”
5. Đấu giá quyền sử dụng đất
Quy định mới tại nghị định 10/2023/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP về nội dung đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
- Bổ sung điều kiện đất đưa ra đấu giá phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đối với dự án nhà ở từ Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT.
- Bổ sung giá trị khoản tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
- Bổ sung quy định khi đã trúng đấu giá thì sẽ chuyển khoản tiền đặt trước thành khoản tiền đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ nộp tiền.
- Bổ sung thời hạn được cấp giấy chứng nhận sau khi trúng đấu giá ( 05 ngày khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính) và thời hạn tối đa là 120 ngày kể từ khi có quyết định trúng đấu giá. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì kết quả đó sẽ bị hủy.
Những nội dung nêu trên được quy định bổ sung cụ thể như sau:
“Điều 17a. Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
1. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai. Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có hai (02) công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên;
b) Đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 14 của Nghị định này;
c) Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;
đ) Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
2. Điều kiện hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai và đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải bảo đảm các điều kiện quy định tại điểm a khoản này và điểm b, điểm đ khoản 1 Điều này.
3. Điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
a) Đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 119 của Luật Đất đai;
b) Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất;
d) Đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
4. Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định này thì người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.”
Sửa đổi, bổ sung khoản 21 Điều 1 (điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) như sau:
“d) Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 120 ngày kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.”.
- Theo quy định trước đây, việc triển khai trên thực tế còn thiếu chặt chẽ do pháp luật còn thiếu các chế tài xử lý cũng như các quy định về điều kiện vốn đầu tư để triển khai sử dụng đất hiệu quả sau khi trúng đấu giá. Do vậy, dự thảo Nghị định mới đã bổ sung Điều 17a vào Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai. Trong đó quy định cụ thể điều kiện của tổ chức và cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ. Trường hợp đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư thì phải có cam kết bảo lãnh của ngân hàng đối với số vốn đầu tư đến khi hoàn thành dự án. Quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá QSDĐ, đặc biệt là quy định về mất tiền đặt trước hoặc tiền đặt cọc khi không tham gia hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá hoặc huỷ kết quả trúng đấu giá. Vì vậy, người tham gia đấu giá trước khi quyết định mức giá đưa ra cần xem xét kĩ hiệu quả kinh tế, kế hoạch thanh toán tiền trúng đấu giá để tránh bị mất khoản tiền đặt trước và hơn hết cần có trách nhiệm trước mỗi hành động của mình khi tham gia đấu giá.
6. Thời hạn phê duyệt giá đất
- Theo quy định mới, Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành giá đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày ban hành quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất (ngoại trừ trường hợp xác định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất). Quy định mới này sẽ làm giảm thời gian, cũng như tiêu cực tại các địa phương có dấu hiệu “ngâm” hồ sơ giá đất, tác động tích cực trong việc triển khai hoạt động đầu tư. Quy định mới cụ thể như sau:
Bổ sung khoản 4 Điều 16 như sau:
“4. Đối với trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”
Trên cơ sở hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoàn thiện để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ V, trước ngày 25.4.2023. Việc ban hành nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 sẽ bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân, cũng như nhà đầu tư trên thị trường bất động sản, tạo ra cơ chế minh bạch, thuận lợi, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; đảm bảo phát huy nguồn lực đất đai để phát triển một cách bền vững trong khi chờ dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua.
Nguyễn Đức Trung - Công ty Luật TNHH Vietthink.