Tin Liên Quan
Quay lại Bản in
Cỡ chữ

Đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản - Quy định mới về đăng ký biện pháp bảo đảm tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP

Ngày 30/11/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm và Nghị định này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/01/2023 để thay thế Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Nghị định 99/2022 không chỉ xác định rõ phạm vi điều chỉnh với hoạt động đăng ký, các trường hợp đăng ký bảo đảm mà còn đảm bảo sự thống nhất về trình tự đăng ký biện pháp bảo đảm với Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành.



(Nguồn ảnh: Vietthink)

1. Về các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm 

Theo Điều 4 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm: 

“a) Đăng ký thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lưu quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan;
b) Đăng ký theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, trừ cầm giữ tài sản;
c) Đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm hoặc trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận;
d) Đăng ký thay đổi nội dung đã được đăng ký (sau đây gọi là đăng ký thay đổi); xóa đăng ký nội dung đã được đăng ký (sau đây gọi là xóa đăng ký) đối với trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này.”

Như vậy, so với quy định về các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm tại Nghị định 102/2017, Nghị định 99/2022 thể hiện sự đồng bộ, thống nhất và bao quát hơn với các quy định của pháp luật chuyên ngành như luật Đất đai, luật Chứng khoán, luật Hàng hải, luật Hàng không dân dụng về đăng ký biện pháp bảo đảm và Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

Cụ thể: Điều 4 Nghị định 102/2017 (1) ghi nhận các biện pháp bảo đảm bắt buộc phải đăng ký và các biện pháp bảo đảm được đăng ký khi có yêu cầu và liệt kê cụ thể các trường hợp. Trong khi đó, Nghị định 99/2022 quy định theo hướng dẫn chiếu đến quy định tại BLDS 2015 và luật khác có liên quan.

Thực tế hiện nay, ngoài Bộ luật Dân sự 2015(2), việc đăng ký biện pháp bảo đảm đối với từng loại tài sản được ghi nhận tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành về đất đai, hàng hải, hàng không dân dụng, chứng khoán. Tiếp nối tinh thần tại Nghị định 102/2017, Nghị định 99/2022 một lần nữa khẳng định là văn bản pháp luật thống nhất áp dụng cho việc đăng ký các biện pháp bảo đảm theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành có liên quan cũng như các trường hợp đăng ký theo thỏa thuận; bên cạnh đó còn đảm bảo việc áp dụng linh hoạt trong trường hợp có sự thay đổi trong quy định của luật khác có liên quan. 

2. Về hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm 

Điều 6 Nghị định 99/2022 quy định cách xác định thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm đối với từng loại tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, động sản không phải tàu bay, tàu biển, chứng khoán đã đăng ký tập trung; đồng thời cũng quy định rõ cách xác định hiệu lực của đăng ký trong các trường hợp xóa đăng ký, hủy đăng ký, trường hợp một tài sản được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ.  

Theo đó, Nghị định 99/2022 ghi nhận việc xác định thời hạn có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là căn cứ để xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba theo quy định của BLDS. Nội dung này được nhấn mạnh tại điểm b khoản 1 và khoản 4 Điều 6 Nghị định 99/2022:

“1. Hiệu lực của đăng ký được xác định như sau: ...
b. ... Thời hạn có hiệu lực của đăng ký là căn cứ để xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba theo quy định của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp xác định hiệu lực đối kháng không chấm dứt quy định tại khoản 2 Điều này và trường hợp đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều này;
 “4. … Hiệu lực của đăng ký quy định tại khoản này là để thông báo, công khai việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm, bên cùng nhận bảo đảm hoặc cho tổ chức, cá nhân khác; không phải là căn cứ xác định hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba”. 

Đây là quy định nhằm phân biệt và xác định rõ giá trị hiệu lực của “đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản” và “đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm” trong việc xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm đối với người thứ ba tại Nghị định 99/2022 .

3. Bổ sung cơ chế hủy đăng ký

Nghị định 102/2017 không tách bạch cơ chế xóa đăng ký và hủy đăng ký mà chỉ quy định về các trường hợp xóa đăng ký biện pháp bảo đảm (Điều 21).

Nghị định 99/2022 đã tách bạch các trường hợp xóa đăng ký và hủy đăng ký. Cụ thể, Điều 21 Nghị định 99/2022 đã bổ sung nội dung quy định về hủy đăng ký theo bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án, trọng tài tuyên bố việc đăng ký bị hủy bỏ toàn bộ hoặc một phần; khi cơ quan đăng ký phát hiện thuộc trường hợp từ chối đăng ký; xử lý đăng ký trùng lặp. 

Trường hợp hủy đăng ký thì xác định việc đăng ký không có hiệu lực; trường hợp một phần nội dung đã được đăng ký bị hủy thì không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của đăng ký đối với phần nội dung khác đã được đăng ký (điểm e khoản 1 Điều 6). 

4. Quy định về việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Nghị định 102/2017, trong mọi trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hồ sơ yêu cầu chuyển sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành đều phải có hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật (khoản 2 Điều 46). Trong thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng, quy định tại Nghị định 102/2017 được coi là một khó khăn đối với các ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp mới với khách hàng đã có Giấy chứng nhận, nhất là đối với khách hàng nợ quá hạn, nợ xấu(3).  

Đến Nghị định 99/2022, bất cập trên đã được khắc phục để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn. Cụ thể, Điều 26 Nghị định 99/2022 đã bổ sung các trường hợp được loại trừ việc phải nộp hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nếu trong hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đã có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp này: 

“3. Trường hợp có yêu cầu chuyển tiếp đăng ký quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này thì hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp bao gồm:
d) Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với chuyển tiếp sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đã có nội dung về chuyển tiếp sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.”

Đối với trường hợp chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận, nếu hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng, chứng thực thì hồ sơ chuyển tiếp sẽ không cần hợp đồng thế chấp được công chứng, chứng thực:

“4. Trường hợp chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận mà hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đã có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp đăng ký sang thế chấp nhà ở trong trường hợp nhà ở này đã được cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực thì người yêu cầu đăng ký không phải nộp hợp đồng thế chấp nhà ở, việc yêu cầu đăng ký thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm l khoản 1 Điều 12 Nghị định này.”

5. Quy định về trao đổi, cung cấp thông tin giữa các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền

Điều 53 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định rõ về các nội dung và phạm vi thông tin được cung cấp giữa các cơ quan có thẩm quyền, người có thẩm quyền. Các thông tin cung cấp của cơ quan có thẩm quyền, người có thẩm quyền chỉ để nhằm mục đích phối hợp thực hiện công tác quản lý nhà nước, giải quyết thủ tục hành chính, hỗ trợ hoạt động tố tụng, thi hành án dân sự và có giới hạn về phạm vi thông tin. Hình thức và thời hạn cung cấp thông tin cũng phải được ghi trong văn bản yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, người có thẩm quyền,…. 

Bên cạnh các quy định nổi bật trên, các quy định về trình tự thực hiện thủ tục đăng ký (quy định về con dấu, chữ ký trong Phiếu yêu cầu đăng ký trong các trường hợp chi nhánh của pháp nhân đứng tên người yêu cầu đăng ký; bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm gồm nhiều người, chữ ký điện tử, con dấu điện tử khi nộp hồ sơ); thực hiện thủ tục trực tuyến cũng là những nội dung đáng chú ý, mang tính cập nhật.

Kết luận
Có thể thấy, Nghị định 99/2022/NĐ-CP đã có nhiều quy định mới tháo gỡ một số vướng mắc, bất cập của Nghị định 102/2017/NĐ-CP trong công tác thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo tiền đề quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch, các bên liên quan; đồng thời triển khai có hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm 2021 – 2026.

Chú thích
(1) Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP: “1. Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất; b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển. 2. Các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu: a) Thế chấp tài sản là động sản khác; b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; c) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu.”
(2) Điều 298 Bộ luật Dân sự 2015: “1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; 2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký;3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.”
(3) http://vibonline.com.vn/bao_cao/vcci_gop-y-ra-soat-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-dang-ky-bien-phap-bao-dam

Nguyễn Thị Hương
Công ty Luật TNHH Vietthink

Cập nhật: 30/01/2023
Lượt xem:23673