1. Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong dự án bất động sản
Điều 31 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 tổng hợp các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, đồng bộ và thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2025), đồng thời cũng đưa ra các quy định chặt chẽ hơn về điều kiện phân lô bán nền so với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hiện hành. Bao gồm các điều kiện sau:
- Đáp ứng yêu cầu đối với dự án bất động sản theo Điều 11 Luật này, bao gồm: dự án phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch về xây dựng, quy hoạch đô thị; trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng phù hợp với quy định pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan,…;
- Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
- Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
- Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
- Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. […]
- Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
2. Quy định về hoạt động môi giới bất động sản
Theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sau khi gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật.
- Đối với hoạt động của cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, ngoài điều kiện về chứng chỉ hành nghề, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng đặt ra yêu cầu cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Như vậy, từ ngày 01/01/2025, cá nhân sẽ không được hành nghề môi giới bất động sản độc lập như quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hiện nay.
3. Quy định về các mẫu hợp đồng được sử dụng và việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đặt ra nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong việc thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thực hiện giao kết theo mẫu hợp đồng quy định tại điểm m khoản 1 Điều 16 và Điều 44 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ được Chính phủ quy định chi tiết.
Liên quan đến việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra điều kiện về việc chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, tức không được thực hiện thanh toán bằng tiền mặt.
Ngoài ra, việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản sẽ do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng (khoản 3 Điều 48).
Quy định như trên nhằm kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng là một hình thức để bảo vệ quyền lợi của các bên khi có tranh chấp xảy ra, góp phần chống thất thu thuế một cách hiệu quả khi giá trị của các giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn và liên quan đến các loại thuế quan trọng như thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân, giá trị gia tăng, lệ phí trước bạ.
Trên đây là cập nhật về một số điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (phần 2). Khi chính thức có hiệu lực, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều chuyển biến tích cực và tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản.
Nguyễn Thị Hương - Công ty Luật TNHH Vietthink