Tin Liên Quan
Quay lại Bản in
Cỡ chữ

Quy định mới của Luật Nhà ở 2023 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Quy định về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Quy định về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện hành được quy định cụ thể tại Điều 110 – Điều 116 Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây dựng nhà chung cư. 
Tiếp nối tinh thần quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 69/2021/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2023 đã cụ thể hóa chi tiết các nội dung về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó bao gồm các nguyên tắc trọng tâm vẫn được kế thừa theo quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP bao gồm:

(1) Nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo dự án, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt. 

(2) Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường, thị trấn, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện, trường hợp địa bàn cấp huyện không có nhà ở phục vụ tái định cư thì bố trí trên địa bàn lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê nhà ở xã hội.
Ngoài những nguyên tắc chủ đạo trên được tiếp nối, so với Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 69/2021/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung một số những nguyên tắc chi tiết sau: 

(1) Người được tái định cư sẽ có quyền sở hữu đối với nhà ở tái định cư sau khi cải tạo, xây dựng lại theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; 

(2) Trường hợp thực hiện cải tạo, xây dựng lại khu chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 (các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư như nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không đủ điều kiện để đảm bảo an toàn sử dụng; hư hỏng do thiên tai; hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể,…) thì UBND cấp tỉnh quyết định thực hiện một hoặc nhiều dự án nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng của toàn khu chung cư đã được phê duyệt; 

(3) Việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định; 

(4) Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân kỳ đầu tư khi thực hiện dự án nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại các nhà chung cư theo thứ tự ưu tiên phá dỡ xây dựng lại nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa không đảm bảo điều kiện để tiếp tục sử dụng và chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể (khoản a, b, c khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023) trước; các nhà chung cư còn lại được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại sau. 

(5) Việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định về quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ trình tự thủ tục thực hiện tại Luật này; 

(6) Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) để thực hiện dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

(7) Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: 
  • Dự án không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 68 Luật này; 
  • Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư; 
  • Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm này được miễn các nghĩa vụ về thuế. 
(8) UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước để thực hiện các công việc sau:
  • Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư thuộc tài sản công; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư khác, trừ trường hợp nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công;
  • Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; 
  • Tổ chức xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; 
  • Thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sử dụng vốn ngân sách địa phương trên địa bàn.
(9) Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện theo quy định về bố trí nhà ở phục vụ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời theo quy định tại Điều 72 Luật Nhà ở 2023. 

2. Quy định về cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được luật hóa cụ thể tại Điều 63 Luật Nhà ở 2023. Theo đó các ưu đãi mà chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được hưởng bao gồm:

(1) Ưu đãi về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: diện tích xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án.

Đồng thời, chủ đầu tư không cần phải thực hiện các thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

(2) Chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định cư.

Đối với các phần diện tích kinh doanh ngoài phạm vi được miễn, không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nêu trên, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai.

(3) Ưu đãi về vay vốn theo quy định từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách; ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng; được thu tiền mua, tiền thuê nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để thực hiện dự án.

(4) Ưu đãi về hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định của HĐND tỉnh.

(5) Các ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

Đối với các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sử dụng nguồn vốn từ ngân sách địa phương và nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi như tại điểm (1) và điểm (5) nêu trên.

Chính phủ được giao quy định chi tiết nội dung ưu đãi (1) và (2) trên. Tuy nhiên đến thời điểm đăng tải của bài viết này, Chính phủ chưa chính thức ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết về các nội dung này.

Luật Nhà ở 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2025 và Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng – đơn vị chủ trì soạn thảo lấy ý kiến. Kỳ vọng rằng Nghị định quy định chi tiết này sẽ góp phần xác lập nên khung pháp lý chặt chẽ để điều chỉnh việc đầu tư xây dựng các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp phần tháo gỡ nhiều vướng mắc liên quan đến việc thực hiện các dự án cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay.

Nguyễn Thị Hương - Công ty Luật TNHH Vietthink

Cập nhật: 03/06/2024
Lượt xem:199