Chiều ngày 22/9/2025, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ NN&MT tổ chức thành công Hội thảo “Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai” bằng hình thức trực tiếp kết hợp trực tuyến với 34 tỉnh, thành trên cả nước. Hội thảo do Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) Đoàn Thị Thanh Mỹ và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia ông Cấn Văn Lực đồng chủ trì, thu hút được sự tham gia đông đảo của các Cơ quan, Ban, Ngành: Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Hiệp hội Pháp chế doanh nghiệp Việt Nam, Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam,... Ts, Ls. Lê Đình Vinh – Giám đốc Công ty Luật Vietthink tham gia và có bài tham luận tại Hội thảo.
Ảnh: Quang cảnh Hội thảo
Tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc nhấn mạnh cần xác định đúng “điểm nghẽn” của Luật Đất đai 2024, từ đó nhận diện những điểm nghẽn về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành pháp luật về đất đai; từ đó tìm kiếm, lựa chọn các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm cho pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả. Thứ trưởng Nguyễn Thanh Ngọc đã chỉ ra ba nhóm “điểm nghẽn” của Luật Đất đai 2024 cần được chú trọng làm rõ: Các vấn đề chưa quy định rõ ràng, mâu thuẫn gây khó khăn trong thực thi; các vấn đề phát sinh từ thực tiễn nhưng chưa được pháp luật bao quát hoặc điều chỉnh kịp thời; các vấn đề không còn phù hợp, gây tác động tiêu cực, tạo ra kẽ hở pháp lý.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) Đoàn Thị Thanh Mỹ cũng có ý kiến về việc Bộ NN&MT đang rà soát, sửa đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp. Đến nay, Bộ NN&MT đã tiếp nhận 125 ý kiến từ 29 cơ quan, tổ chức liên quan đến đến việc sửa đổi Luật Đất đai 204 và đều được nghiên cứu, tiếp thu, trả lời, hướng dẫn cụ thể, để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện luật đáp ứng sự vận hành thông suốt của chính quyền địa phương hai cấp, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.
Ảnh: Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc biểu tại Hội thảo.
Tại hội thảo, đại diện các Bộ, Ngành, Địa phương, chuyên gia, nhà khoa học, hiệp hội doanh nghiệp cũng đã có các phát biểu làm rõ những khó khăn, vướng mắc và phản ánh, kiến nghị trong quá trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất để phục vụ cho các dự án thương mại, tài chính, du lịch, cơ chế định giá đất, thủ tục hành chính về đất đai.
Tham dự và chia sẻ tại Hội thảo, Ts., Ls. Lê Đình Vinh đã trao đổi về những điểm nghẽn, vướng mắc liên quan đến lĩnh vực đất đai dưới góc độ thực tiễn, trong đó tập trung 04 nhóm vấn đề.
Ảnh: TS., LS. Lê Đình Vinh – Giám đốc Công ty Luật Vietthink phát biểu tại Hội thảo
Một là, về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Hiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có các điều khoản xử lý trong trường hợp “có sự khác nhau giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp thì chính quyền cấp dưới phải điều chỉnh cho phù hợp với cấp trên”. Việc này là phù hợp, nhưng vẫn nên linh hoạt nghiên cứu bổ sung thêm một số trường hợp ngoại lệ. Điều này xuất phát từ thực tế hiện nay, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất còn khác nhau, nhiều quy hoạch cấp tỉnh chưa phù hợp trong khi tình hình kinh tế - xã hội ở một số địa phương thay đổi nhanh chóng. Việc phải chờ điều chỉnh quy hoạch cấp trên có rủi ro làm chậm tiến độ và gây cản trở sự phát triển của địa phương.
Tinh thần tiến bộ này cũng được ghi nhận tại Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó có quy định: nếu quy hoạch Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) chưa phù hợp với các quy hoạch cấp trên về xây dựng hay đất đai, thì UBND cấp tỉnh có quyền ưu tiên thực hiện TOD trước; sau khi TOD được phê duyệt, các quy hoạch khác sẽ phải cập nhật theo.
Thứ hai, liên quan đến công tác thu hồi, đền bù và tái định cư. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã có quy định tại khoản 34 Điều 1: “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn thời gian hoàn thành việc thỏa thuận để thực hiện dự án và chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư”. Việc quy định mức 75% là hợp lý “bởi đất đai ở Việt Nam có đặc thù phân tán. Một dự án có thể liên quan đến hàng trăm hộ dân và hàng trăm thửa đất; chỉ riêng việc đàm phán để đạt được 75% diện tích hoặc 75% số chủ sở hữu đã vô cùng vất vả. Nếu nâng lên 80% thì nhà đầu tư khó có thể hoàn thành, trong khi sự hỗ trợ của Nhà nước lại trở nên kém hiệu quả”. Dù vậy, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này nên quy định cụ thể cách thức áp dụng để đảm bảo tính minh bạch và khả thi. Ví dụ, trường hợp đang thỏa thuận theo giá thị trường, khi chuyển sang Nhà nước thu hồi thì sẽ áp dụng theo cơ chế nào?
Thứ ba, liên quan đến tài chính đất đai, cụ thể là định giá đất. Đây là điểm nghẽn lớn, khiến cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý đều lúng túng. Có nhiều trường hợp Dự án đã được giao đất hơn một năm, đã khởi công nhưng không xác định được nghĩa vụ tài chính dù doanh nghiệp đã rất nhiều lần gửi văn bản xin được thông báo. Nguyên nhân chính là hệ thống dữ liệu đầu vào còn thiếu và trách nhiệm trong định giá đất chưa rõ ràng, dẫn đến tâm lý e ngại. Từ đó, Ts., Ls. Lê Đình Vinh đề xuất các giải pháp đồng bộ: (i) xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai và bất động sản chuẩn; (ii) xác định rõ trách nhiệm của từng bên trong định giá; (iii) có cơ chế miễn trừ trách nhiệm nếu người định giá làm đúng quy định.
Thứ tư, về thủ tục hành chính đất đai. Cần đơn giản hóa các thủ tục thu hồi đất, dù là dự án phục vụ mục đích kinh tế - xã hội hay quốc phòng, an ninh, đặc biệt là thủ tục về thông báo, lấy ý kiến với người dân để tránh hình thức, phiền hà. Ngoài ra, có thể quy định cho phép doanh nghiệp phải đăng ký cập nhật kế hoạch sử dụng đất dài hạn thay vì hàng năm đang gây nhiều vướng mắc.
Ngoài việc tham gia và tham luận trực tiếp, Vietthink còn là nhà tài trợ chính đồng hành cùng Hội thảo. Trong thời gian vừa qua, Vietthink là TCHNLS có nhiều đóng góp tích cực và đồng hành với Bộ Tư pháp, tham gia hỗ trợ, tư vấn cho các doanh nghiệp thông qua Cổng Pháp Luật Quốc Gia.
LS. Lê Văn Tiến – Công ty Luật TNHH Vietthink.
#luatdatdai #botuphap #bonnmt #vietthink #ledinhvinh