Tin Liên Quan
Quay lại Bản in
Cỡ chữ

Các vướng mắc gặp phải khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất dự án.

Nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản có mong muốn dùng quyền sử dụng đất của dự án đó để góp vốn vào một doanh nghiệp khác và chuyển nhượng dự án đầu tư cho doanh nghiệp được góp vốn.

Vậy giải pháp nào để doanh nghiệp thực hiện các hoạt động này khi chưa có các quy định cụ thể của pháp luật. 

Do nhu cầu về vốn, tái cơ cấu lại doanh nghiệp, nhu cầu hợp tác kinh doanh hoặc do mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp thay đổi,… nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản có mong muốn dùng quyền sử dụng đất của dự án đó để góp vốn vào một doanh nghiệp khác và chuyển nhượng dự án đầu tư cho doanh nghiệp được góp vốn. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật vẫn chưa có quy định rõ ràng về góp bằng quyền sử dụng đất đã được giao để thực hiện dự án, các quy định trong Luật Đất đai, Luật đầu tư, Luật Doanh nghiệp cũng chưa tương thích với nhau. Thực tế này gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện.


Theo khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2014: “Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam”. Theo đó, doanh nghiệp có thể thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp ngoài việc tuân thủ các quy định của Luật Doanh nghiệp còn phải tuân thủ pháp luật về đất đai. Đồng thời, trường hợp đất đã được giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án thì việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp còn phải đảm bảo phù hợp với các quy định về đầu tư. Trong đó, điều kiện tiên quyết là doanh nghiệp đứng ra nhận vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ năng lực và điều kiện để được giao làm Chủ đầu tư dự án theo các mục tiêu, công năng và quy hoạch đã được phê duyệt.

Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Theo đó, trường hợp doanh nghiệp đã được giao làm chủ đầu tư dự án nhưng chưa có đất để thực hiện dự án (các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất) thì doanh nghiệp sẽ thực hiện cơ chế tự thỏa thuận dân sự với các chủ đất thông qua các hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng vốn góp bằng quyền sử dụng đất có thể gặp phải vấn đề pháp lý như sau: Một số doanh nghiệp đầu tư vào dự án thông qua hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp khác nhưng doanh nghiệp được góp vốn chưa phải là chủ đầu tư của dự án. 

Trên thực tế, CQNNCTQ vẫn có thể công nhận và cho phép doanh nghiệp được góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp nêu trên khi bên nhận chuyển nhượng chưa phải là Chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, việc doanh nghiệp (“Doanh nghiệp A”) góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào một doanh nghiệp (“Doanh nghiệp B”) khác sẽ làm phát sinh nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất dự án từ doanh nghiệp A sang doanh nghiệp B theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Tức là về bản chất sẽ làm chuyển dịch quyền đầu tư của chủ đầu tư dự án bất động sản từ doanh nghiệp A cho doanh nghiệp B. Tuy nhiên, Luật đầu tư chỉ ghi nhận trường hợp Điều chỉnh Nhà đầu tư do chuyển nhượng dự án đầu tư tại Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP. Do vậy, trong trường hợp này, Doanh nghiệp góp vốn cần lưu ý, để tránh các rủi ro xảy ra, hai bên cần tiến hành các thủ tục chuyển nhượng dự án trước khi thực hiện các hợp đồng góp vốn. 

Việc chuyển quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến việc thay đổi Chủ đầu tư của dự án và Doanh nghiệp A phải thực hiện thủ tục xin chủ trương đầu tư về việc điều chỉnh Nhà đầu tư của Dự án theo khoản 4 Điều 40 Luật Đầu tư 2014: “Đối với các dự án thuộc diện phải quyết định chủ trương đầu tư, khi điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, địa điểm đầu tư, công nghệ chính, tăng hoặc giảm vốn đầu tư trên 10% tổng vốn đầu tư, thời hạn thực hiện, thay đổi nhà đầu tư hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có), cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư”. Có thể hiểu rằng, hiện nay Luật Đầu tư 2014 chỉ công nhận việc chuyển đổi từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác của cùng một dự án thông qua hình thức chuyển nhượng dự án. Tức là việc Doanh nghiệp A góp vốn bằng quyền sử dụng đất dự án vào Doanh nghiệp B thì cần phải gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án có sử dụng đất. Theo đó, việc góp vốn và chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản được tiến hành theo các thủ tục sau: 
Trước khi thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Doanh nghiệp phải tiến hành các thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư. Theo quy định tại Điều 45 Luật Đầu tư 2014 để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:
  • Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;
  • Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
  • Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  • Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).
Về thủ tục chuyện nhượng dự án đầu tư: 
Nhà đầu tư nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Khoản 2 Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP, căn cứ vào từng trường hợp, thời hạn để cơ quan đăng ký đầu tư xem xét điều kiện để quyết định việc chuyện nhượng dự án là khác nhau. 

Lê Thị Thanh Hiền; Nguyễn Kiều Oanh - Công ty Luật TNHH Vietthink

Cập nhật: 07/10/2019
Lượt xem:1452