Tọa đàm: Có nên “bơm” tiếp 50.000 tỷ cho thị trường bất động sản?

Ngân hàng nhà nước (NHNN) cùng một số Bộ, ngành đang trình Chính phủ xem xét thông qua gói tín dụng 50.000 tỉ đồng để giải cứu lượng BĐS tồn kho tại phân khúc nhà ở thương mại. Thông tin này đang thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp BĐS lẫn khách hàng. Tuy nhiên, dưới góc độ chuyên môn, các chuyên gia nhìn nhận như thế nào về gói tín dụng này? Đó là nội dung cuộc Tọa đàm do Kênh truyền hình VITV tổ chức xoay quanh chủ đề này với sự tham gia của GSTS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT và Tiến sĩ, luật sư Lê Đình Vinh – GĐ Công ty Luật Vietthink. Nội dung cuộc tọa đàm được phát sóng trong Chương trình “Tạp chí kinh tế cuối tuần” của VITV vào 14:00 ngày 01/03/2015.

LS  Lê Đình Vinh: Tâm lý hào hứng của một số doanh nghiệp và người dân khi đón nhận thông tin về gói tín dụng 50.000 tỷ là điều dễ hiểu. Bởi vì họ đang kỳ vọng có thể được hưởng lợi chút gì đó từ gói tín dụng này. Nói cách khác, doanh nghiệp và người dân chỉ quan tâm đến lợi ích của chính họ chứ không cần biết những tác động sâu xa hay những vấn đề đằng sau đó là gì.

Nhưng đối với các cơ quan quản lý nhà nước thì phải có trách nhiệm phân tích, đánh giá đầy đủ những tác động tích cực và tiêu cực của gói tín dụng này, bao gồm cả tác động về kinh tế, xã hội và thị trường. Nếu chứng minh được những lợi ích thiết thực mà gói tín dụng này có thể mang lại thì mới nên triển khai, còn nếu không thì thôi.

Còn đối với những nhà làm chính sách và pháp luật thì cần phải xem xét kỹ các căn cứ pháp lý, các điều kiện và thủ tục triển khai gói tín dụng này để vừa đảm bảo tính khả thi, vừa đảm bảo sự công bằng, minh bạch, hạn chế những tiêu cực có thể xẩy ra. Nói tóm lại, có rất nhiều vấn đề cần xem xét để quyết định nên hay không nên triển khai gói tín dụng này.

Cá nhân tôi cho rằng Chính phủ và các bộ, ngành cần tính toán thật kỹ khi triển khai gói tín dụng 50.000 tỷ để hỗ trợ cho vay bất động sản trong bối cảnh hiện nay, khi mà thị trường BĐS sau một thời gian tự điều chỉnh đã dần lấy lại cân bằng và các lần “bơm” tín dụng trước đây chưa phát huy được tác dụng rõ rệt.

LS  Lê Đình Vinh: Nếu được triển khai tốt thì gói tín dụng 50.000 tỷ vừa được công bố có thể đem lại một số tác động tích cực cho thị trường BĐS.

Thứ nhất, các khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thương mại sẽ có thêm cơ hội tiếp cận vốn tín dụng hỗ trợ để thanh toán nốt các căn hộ đã mua hoặc mua căn hộ tại các dự án mới, qua đó sẽ làm tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở thương mại.

Thứ hai, gói tín dụng này nhắm thẳng vào đối tượng nhà ở thương mại là phân khúc đang có lượng hàng hóa tồn kho lớn nhất hiện nay. Do vậy sẽ góp phần giải quyết lượng hàng hóa tồn kho, giảm áp lực cho doanh nghiệp và giảm nguồn cung cho thị trường, giúp cân bằng quan hệ cung - cầu BĐS.

Thứ ba, Các chủ đầu tư dự án cũng có cơ hội tiếp cận với nguồn vốn hỗ trợ từ gói tín dụng này để tiếp tục đầu tư hoàn thiện các dự án dở dang, qua đó rút ngắn vòng quay dự án cũng như thời gian thu hồi vốn.

Thứ tư, Nếu doanh nghiệp BĐS giải phóng bớt được hàng tồn kho thì ngân hàng có thể thu hồi được một phần nợ đến hạn và nợ xấu để tiếp tục tái cấp vốn cho các dự án bất động sản có tiềm năng.

Nói tóm lại, nếu được triển khai tốt thì gói tín dụng này sẽ góp phần giảm thiểu sự mất cân bằng cung – cầu, giúp cho thị trường BĐS có những khởi sắc và phát triển lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy có rất nhiều chủ trương, chính sách khi ban hành thì rất đúng, mục đích rất tích cực. Nhưng khi triển khai thì lại không đạt được mục đích mong muốn, thậm chí mang đến những tác động tiêu cực. Cho nên chúng ta cũng không nên quá kỳ vọng về những tác động của gói tín dụng 50.000 tỷ đồng vừa công bố đối với thị trường BĐS.

LS  Lê Đình Vinh: Tôi không phải là chuyên gia ngân hàng để có thể đưa ra câu trả lời chính xác. Nhưng theo quan điểm của cá nhân tôi thì mức lãi suất ưu đãi 7%/năm duy trì trong 10 năm đầu không phải là quá hấp dẫn nếu so với mặt bằng lãi suất cho vay thông thường của các ngân hàng thương mại hiện nay. Nếu xét về trung và dài hạn, mặt bằng lãi suất tín dụng có lẽ sẽ vẫn giữ ở mức ổn định như hiện nay hoặc thậm chí còn có thể giảm, điều này càng khiến cho mức lãi suất ưu đãi cố định 7%/năm trở nên kém hấp dẫn.

Một điểm nữa là với mức lãi suất trên và thời hạn cho vay chỉ là 10 năm sẽ tạo áp lực trả nợ rất lớn cho những người mua nhà. Theo tính toán của các chuyên gia ngân hàng, với thời hạn vay 10 năm, lãi suất 7%/năm, nếu mua một nhà ở thương mại và được vay 800 triệu thì mỗi tháng người mua nhà phải trả cả gốc và lãi cho ngân hàng là 9,3 triệu đồng. Trong khi với mức thu nhập GDP bình quân đầu người ở VN hiện nay là 1900 USD người/năm, tính trung bình mỗi người thu nhập chỉ vào khoảng 3,7 triệu đồng tháng, hai vợ chồng là khoảng 7,5 triệu/tháng trong khi còn phải lo chi phí các khoản khác thì không thể dành ra 9.3 triệu đồng để thanh toán cho ngân hàng. Đây chính là một trong những điểm mà người vay tiền rất e ngại.

LS  Lê Đình Vinh: Trên thực tế, thì cả hai nhóm đối tượng này đều đang cần vốn. Một bên cần tiền để mua nhà ở trong lúc giá cả được cho là đã chạm đáy còn một bên cần tiền để trả các khoản vay ngân hàng và tiếp tục đầu tư hoàn thiện dự án. Đứng ở góc độ thị trường thì nhu cầu về vốn của hai nhóm đối tượng này tương hỗ cho nhau. Dù người dân hay chủ đầu tư tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng này thì nguồn vốn đó cũng đều đi vào thị trường BĐS và thị trường sẽ được hưởng lợi. Tuy nhiên, nếu xét đến mục đích chính của gói tín dụng 50.000 tỷ là nhằm giải quyết lượng hàng hóa bất động sản tồn kho thì đối tượng chính được tiếp cận gói tín dụng này nên là các khách hàng. Tất nhiên điều đó sẽ không đồng nghĩa với việc loại trừ cơ hội tiếp cận vốn của các chủ đầu tư dự án. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phải cân nhắc việc phân bổ tỷ lệ giải ngân từ gói tín dụng này một cách hợp lý giữa hai nhóm đối tượng trên. Một vấn đề nữa là nếu so với tổng giá trị hàng hóa BĐS tồn kho hiện nay thì lượng vốn 50.000 tỷ không thấm vào đâu, do đó cần phải tính toán đến việc “giải cứu” phân khúc nào của nhà ở thương mại. Nếu dùng lượng vốn trên để giải cứu cả phân khúc nhà ở trung cấp lẫn cao cấp thì sẽ không thấm vào đâu. Cho nên theo quan điểm của tôi thì chúng ta nên chủ yếu dành để giải cứu phân khúc nhà ở mà số đông có nhu cầu, đó là nhà ở thương mại từ trung cấp trở xuống. Như vậy sẽ  giải quyết được cả bài toán kinh tế lẫn bài toán xã hội.

LS  Lê Đình Vinh: Về mặt chủ quan mà nói thì những băn khoăn, lo ngại nói trên là hoàn toàn có cơ sở. Nhất là khi người cầm chịch và quyết định việc giải ngân các gói tín dụng này vẫn là các ngân hàng thương mại có ảnh hưởng lớn đến thị trường, và nhất là khi có lợi ích nhóm đan xem trong đó.

Do vậy, cần có những quy định hết sức cụ thể, chặt chẽ về đối tượng được cho vay, phân khúc sản phẩm được cho vay, điều kiện cho vay từ gói tín dụng này. Điều quan trọng là các quy định này phải được công khai, minh bạch để người dân có thể giám sát. Bên cạnh đó, cần có quy định về trách nhiệm và chế tài đối với các trường hợp cố tình làm trái quy định. Và quan trọng nhất là phải có sự giám sát chặt chẽ của Ngân hàng nhà nước, của Bộ Xây dựng, các bộ, ngành liên quan và chính quyền địa phương đối với toàn bộ quá trình triển khai gói tín dụng này.

LS  Lê Đình Vinh: Theo tôi thì NHNN và các ngân hàng thương mại còn cần phải giải quyết hai bài toán sau đây:

Một là, thông qua các công cụ chính sách và thị trường dẫn dắt các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường BĐS, trong đó có vốn tư nhân trong nước, vốn của Việt Kiều và vốn của nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời tiếp tục xiết chặt van tín dụng đối với đầu tư, kinh doanh bất động sản. Vì tín dụng là con dao hai lưỡi. Cung - cầu của thị trường BĐS thời gian qua không phải do thị trường điều tiết mà chủ yếu là do hệ quả của những chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước đã tạo ra cung giả tạo và cầu giả tạo. Do vậy, hãy để thị trường tự cân chỉnh lại cung – cầu, không nên dùng các biện pháp tài chính, tín dụng phi thị trường để “bơm” vốn vào nhằm giải cứu thị trường BĐS. Điều này có thể gửi đi các thông điệp sai lệch về nhu cầu và có thể lại dẫn đến vòng xoáy mới của thị trường BĐS.

Hai là, NHNN cùng với các ngân hàng thương mại phải tiếp tục kiên trì các biện pháp để giải quyết vấn nợ xấu của các doanh nghiệp BĐS, thậm chí có thể đau đớn cũng phải chấp nhận. Chỉ khi nào bài toán nợ xấu được giải quyết triệt để thì mới thực sự giải thoát doanh nghiệp khỏi cái vòng luẩn quẩn và thị trường mới phát triển minh bạch, lành mạnh.

LS  Lê Đình Vinh: Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi vừa được quốc hội thông qua với rất nhiều quy định mới, trong đó có những điểm mới liên quan đến quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Như quy định về tăng cường quản lý công tác quy hoạch, phê duyệt cấp phép đầu tư dự án BĐS, quy định về nới lỏng điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS, nới rộng đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, quy định về các biện pháp tăng cường tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS, v.v... Theo tôi đó là những chính sách và giải pháp hết sức căn bản và lâu dài để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững, tránh tình trạng bong bóng, đổ vỡ dây chuyền như đã từng xẩy ra. Cho nên, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần tập trung vào việc ban hành các quy định hướng dẫn, cụ thể hóa để những điểm mới, điểm tích cực của hai đạo luật trên nhanh chóng phát huy tác dụng trên thực tế. Theo tôi, nếu việc này triển khai tốt còn đem lại tác dụng lan tỏa nhanh hơn so với các gói kích thích tín dụng.

Về lâu dài, nhà nước nên quản lý và điều tiết thị trường BĐS bằng các công cụ chính sách, luật pháp, thể chế có tác động đối với toàn bộ thị trường. Không nên can thiệp bằng các công cụ tài chính, tín dụng trực tiếp, nhất là không nên chỉ hướng đến một số đối tượng cụ thể nào đó.

Chẳng hạn, thay vì dành các gói cứu trợ để giải cứu thị trường BĐS, NHNN cần nỗ lực cải thiện để có thể giảm thêm từ 1-2 điểm phần trăm lãi suất cơ bản, trên cơ sở đó tiến tới giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Khi lãi suất huy động giảm xuống thấp thì một lượng vốn trong dân cư sẽ được tự động bơm vào thị trường BĐS. Tương tự, khi lãi suất cho vay đầu ra giảm thì cả thị trường được hưởng lợi chứ không riêng gì những đối tượng A hay đối tượng B được ưu đãi. Người dân sẽ đua nhau vay vốn ngân hàng để mua nhà. Đó là cách tốt nhất để kích cầu BĐS.

Tôi cũng muốn nói thêm rằng các công cụ chính sách, pháp luật và thể chế sẽ đem đến sự bình đẳng cho toàn thị trường mà không sợ những tác động tiêu cực, đồng thời cũng hạn chế tối đa nguy cơ lợi ích nhóm thao túng.

Trong khi các công cụ chính sách, pháp luật chưa được tổ chức triển khai và chưa phát huy tác dụng tích cực mà chúng ta lại vội vã tung ra các gói hỗ trợ để giải cứu thị trường thì chẳng khác nào chữa cháy hai đầu. Nếu không khéo thì các chính sách đó lại triệt tiêu tác dụng lẫn nhau.